一、案情簡介
原告(反訴被告)：張某
被告(反訴原告)：A公司
案由：商品房預售合同糾紛
審理法院：北京市門頭溝區人民法院
原被告雙方于2018年5月16日簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定由原告購買被告開發建設的位于北京市門頭溝區永定鎮馮村（新城地區一期居住項目）A-東區X層X號房屋，房屋總價為23204893元。原告于2018年4月25日向被告支付了20萬元，于2018年5月2日再次支付房屋剩余價款23004893元人民幣，完成了全部的付款義務。上述合同簽訂后，原告通過購房資格核驗，并多次催告被告辦理網簽手續，但被告一直遲遲未予履行，且未給予任何合理解釋。原告已于2018年12月18日登記結婚，家庭名下已有2套住房，按照北京市現行購房政策規定，無法購買第三套房屋。由于被告的違約行為，導致雙方簽訂的合同無法繼續履行，原告于2019年2月18日向被告發出解除函，并于2019年2月19日送達被告。被告收到后仍未予回復，也未退還原告所付購房款。
故原告張某委托岳成所為其代理本案，岳成所指派郝亮亮律師作為其訴訟代理人向門頭溝人民法院起訴并參加訴訟，具體訴請如下：1、請求確認雙方于2018年5月16日簽訂的《北京市商品房預售合同》于2019年2月19日解除；2、請求判令被告返還購房款23204893元；3、請求判令被告按中國人民銀行同期貸款利率支付購房款利息（以23204893元為基數，自2018年5月2日起算，要求計算至實際付款之日，暫計算至2019年3月5日為851778元）；以上暫共計為24056671元。4、本案的訴訟費用由被告承擔。案件審理過程中，被告提起反訴，訴請如下：1、要求判令A公司與張某于2018年5月16日簽訂的《北京市商品房預售合同》及補充協議于2019年8月5日解除；2、要求判令張某支付A公司違約金2320489元；3、要求判令張某返還A公司65000元；4、要求判令張某給付A公司律師費10萬元。
二、判決結果
本案勝訴，我方當事人的訴訟請求大部分得到支持，委托人十分滿意本案的判決結果。法院判決具體如下：1、張某與A公司訂立的《北京市商品房預售合同》及其補充協議于本判決生效之日起解除；2、A公司于本判決生效之日起七日內返還張某購房款23204893元，并以23204893元為基數，按照中國人民銀行同期存款利率支付張某利息，自2018年5月2日起計算至實際付清之日止；3、駁回張某的其他訴訟請求；4、駁回A公司的反訴請求。
三、辦案總結
本案代理之初，本人認為案件的爭議點在于網簽的具體辦理時間，但并未預料到案情走向會如此復雜。其一系A公司確有曾同意退款的意思表示；其二，A公司作為大型房地產開發企業，也應誠實信用的解決矛盾。
涉案商品房預售合同，乃至北京大部分地區現行的商品房網簽辦理時間均不會在合同中予以明確，概因為網簽系由住建部門具體實施，受政策影響較大，無法確保準確的時間。本案中，被告銷售人員信誓旦旦承諾7月之前肯定可以完成，實際上，根據被告提供的證據及法官向住建部門電話詢問得知，直至2018年12月中旬，被告門頭溝地區的商品房網簽限簽才放開，之前均因市場調控而依據某會議精神對全市范圍內的網簽進行限簽，限簽不是禁止網簽，而是根據全市商品房動態，進行合理配置，借以調控房價。在網簽時間并未明確約定的情形下，我方當事人張某持續、多次的向A公司催促網簽的辦理，期間自2018年6月至2018年12月，被告銷售人員在微信中亦多次表達網簽可能在7月、8月、11月、12月可以辦理，直至張某因為辦理移民手續不得不復婚，復婚后喪失了購買此房的資格，基于上述情況，符合《合同法》第九十四條“當事人一方遲延履行主要債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”的法定解除情形。但根據被告的答辯，被告提供的證據顯示被告于2018年5月至12月期間持續12次向建委上報張某涉案房屋的網簽申請，并于2018年12月6日經A公司銷售人員通知張某網簽可以辦理了，張某表示復婚了（實際未復婚），便應張某的要求撤銷網簽。建委部門稱網簽一直未能得到批復的原因在于建委對大面積、房款巨額的商品房網簽存在一段時間的限簽，但于2018年12月放開了限制。至此，被告解釋網簽時間辦理時間拖延的抗辯在于政策原因導致的，那么政府限簽的事由可否構成A公司的免責事由呢？依據《合同法》第一百二十一條，因第三人原因造成違約的，根據合同相對性，違約方仍應向守約方承擔違約責任。
個人認為，因政府政策原因導致的違約，是否構成免責，應分情形進行分析：
一、如系開發商自身原因導致的限簽，例如其提供的網簽材料不全、有誤，或因開發商存在不合規行為導致建委對其銷售行為做出限制，以上因開發商自身過錯導致的，應不屬于其免責事由；
二、如系可預料到的網簽限簽，比如建委部門提前發文并公告或送達開發商，表明將在某段時間內存在針對某種類型的商品房進行限簽的某些政策和會議精神，即開發商能夠及時預料到的限簽風險，但并未及時告知買受人的，開發商作為專業房地產開發企業，應具備風險防范意識、并對限簽做好充分的準備，如未盡到上述義務，應承擔由此導致的不利后果；
三、如是臨時的或突發的限簽，開發商無法預料、無法規避的，開發商及時通知買受人并采取相應的合理方式規避或彌補給買受人的損失，開發商可以以此主張免責。
具體到本案，建委限簽屬于內部某領導的會議指示，且在張某與A公司的銷售人員微信溝通中，銷售人員多次提及限簽政策，說明A公司是知悉建委針對涉案房屋的限簽政策的。但A公司并未積極將該情況告知張某，而是多次向張某表示快了快了，給了張某無法實現的希望。尤其是A公司的銷售主管領導多次回避正面、書面的回應張某的溝通申請，體現了A公司在限簽政策前消極應對、搪塞買受人、不存在彌補張某損失的情形，從上述事實上看，A公司對限簽給張某造成的損失、逾期辦理網簽至少是存在過錯的，那么A公司不應第三人造成的違約而免責。
最終，法院根據我方提交的證據及答辯意見，完全采納了我方觀點，支持了我方當事人的大部分訴訟請求，駁回了被告的反訴請求，本案勝訴，委托人非常滿意。
