原告：肖某
代理人：李紅波 律師
被告：北京市某房地產經紀有限公司
案情簡介：
2005年10月10日，原告肖某與被告簽訂《委托代理購房合同》，約定原告委托被告購買朝陽區安惠里某單元1062號私產房屋（以下簡稱1062號房屋），成交價一百一十二萬元，此價格為房屋全包價含全部稅費及代理費。原告貸款購買此房產，應在合同簽定的當日預付成交價10%的購房定金。原告應在提交貸款手續同時，向被告付清貸款額以外的剩余款項；委托事項完成，辦理過戶手續當日，原告應向被告按購買房屋價格2.5%支付代理費；雙方未按合同約定履行自己責任的屬于違約，應承擔違約責任，違約方向對方支付本合同成交價10%的違約金；被告因不可抗力發生的或法律、政策變動、房主原因，導致不能過戶，不視為違約；房款、定金足額退還給原告，不承擔其他民事責任。合同簽訂后，原告按照合同約定向被告支付了定金、貸款服務費、保費及其他費用。2005年11月2日，原告與1602號房的產權人楊某的委托代理人耿某簽訂了《房屋買賣協議書》，約定原告購買1602號房屋，房價款為一百零九萬元。當日，原告向被告交納了首付款四十六萬八千元。2005年11月4日，原告從華夏銀行貸款五十四萬元，直接劃扣至楊某的銀行帳戶中。2005年11月9日，原告與被告的部門主管劉某簽訂補充協議，該協議約定：原告委托被告購得1602號房屋，被告承諾原告至2005年11月20日前原房主撤離，且北京市房管局確認此房屋可以過戶給原告，原告可以在被告協助辦理房屋交接手續后搬入；如果原告不能在2005年11月20日前搬入該房屋且該房屋不能辦理過戶，被告須在2005年11月20日退還原告因購房所發生的一切費用。2005年11月23日，房地產管理部門告知1602號房屋因法院查封，無法辦理過戶手續。原告起訴到人民法院要求被告退還房屋款及其他費用。
被告抗辯理由：
被告只協助買賣雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶手續。依據雙方的合同，因不可抗力、房主的原因導致不能過戶，不視為違約。本案訴爭之房不能過戶的原因是因為第三人向房主主張了其他債權，導致法院查封了該房產。被告只收取了原告五十八萬元，除替原告交納稅費外，其余款項都代原告轉交了房主，沒有占有原告的房款。因此，不同意退還原告購房款及其他費用。
原告代理意見：
房屋不能過戶的原因是第三方即房主的原因導致的，不視為違約，不承擔違約責任，但之后原告與被告部門主管之間再次簽訂了補充協議。根據《合同法》第四十九條“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。”被告部門主管劉某簽署的補充協議的行為構成表見代理，應視為雙方對原合同條款的變更，現合同不能履行，被告應承擔違約責任退還全款服務費、保險費及其他費用。
法院判決：
法院判決認定被告部門主管劉某簽署的補充協議的行為構成表見代理，該補充協議有效。被告退還原告購房款一百一十二萬元和服務費、保險費和其他費用八千二百二十五元。
辦案總結：
代理人從執行的角度分析，原房主楊某對外負有大量債務，不僅房屋被法院查封，且賣房款已經被其用于償還耿某的債務，原告向其追回房款的風險比較大，而且還有三萬余元的代理費、服務費和其他費用無法得到補償。因此，起訴房地產經紀有限公司也更有利于保護原告的利益。本案關鍵的問題是補充協議是否構成表見代理，只有表見代理成立法院才會判決被告房地產經紀有限公司退還原告購房款和服務費、保險費及其他費用。原告代理人的表見代理的代理意見最終被法院采納。法院判決后，原被告雙方對判決沒有異議，均未提出上訴。
