開(kāi)發(fā)商的逆襲：尹某等20人訴北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

　　案情簡(jiǎn)介：
　　2013年6月，尹某等20余人與北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司簽訂一份《北京市商品房預(yù)售合同》，約定買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的限價(jià)商品房一套。在合同中，雙方約定了明確的違約責(zé)任，買(mǎi)受人應(yīng)自合同簽訂后35日內(nèi)完成貸款發(fā)放事宜，貸款逾期到達(dá)出賣(mài)人指定的賬戶(hù)，均視為買(mǎi)受人逾期付款，須按預(yù)售合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。買(mǎi)受人由于遲延履行合同義務(wù)，向房地產(chǎn)公司交納了違約金共計(jì)2千余元。但買(mǎi)受人稱(chēng)房地產(chǎn)公司未及時(shí)開(kāi)具首付款發(fā)票，也未在開(kāi)具發(fā)票后及時(shí)將發(fā)票交給自己，由于首付款發(fā)票為買(mǎi)受人辦理貸款的必備材料之一，因此導(dǎo)致買(mǎi)受人履行遲延，故其向法院提起訴訟，主張房地產(chǎn)公司返還違約金2千余元。因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)公司系岳成所常年法律顧問(wèn)單位，故委托岳成所律師代理其參加此次訴訟。
　　代理詞
　　北京市岳成律師事務(wù)所依法接受被告北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的委托，指派我擔(dān)任被告的訴訟代理人。現(xiàn)發(fā)表代理意見(jiàn)如下：
　　一、原告因違反合同約定向被告支付違約金，原告無(wú)權(quán)要求返還
　　1、2013年6月1日，原被告簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，合同編號(hào)為Y1494272。該合同系雙方真實(shí)意思表示，已經(jīng)依法成立生效，對(duì)原被告具有法律約束力，原被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。
　　2、有關(guān)本案糾紛，原告違反如下合同約定：
　　（1）第六條付款方式及期限：4、其他方式：具體付款方式及期限的約定見(jiàn)附件五。
　　（2）附件五付款方式及期限的約定：3、買(mǎi)受人應(yīng)自本合同簽訂后35日內(nèi)完成貸款發(fā)放事宜，將貸款轉(zhuǎn)到出賣(mài)人指定的賬戶(hù)中。貸款逾期到達(dá)出賣(mài)人指定的賬戶(hù)，均視為買(mǎi)受人逾期付款，須按預(yù)售合同第十一條之約定承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任。
　　（3）第十一條逾期付款責(zé)任：1、按照逾期時(shí)間，出別處理： （1）逾期在30日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日計(jì)算向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之叁的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起30日內(nèi)向出賣(mài)人支付違約金，合同繼續(xù)履行。
　　（4）附件十補(bǔ)充協(xié)議：第十九條其它約定：2、付款日的界定：買(mǎi)受人以銀行匯款支付房款的，匯款到達(dá)出賣(mài)人賬戶(hù)之日為付款日。
　　3、依據(jù)《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù) 或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施 或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百一十四條：當(dāng)事人可以約定一方 違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定 因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失 的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金 過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以 適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后， 還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。之規(guī)定，原告應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的期限，履行支付房款的義務(wù)，因原告未按合同約定期限履行付款義務(wù)，故應(yīng)承擔(dān) 合同約定的違約責(zé)任，即支付違約金。
　　4、違約金的計(jì)算方式。
　　原被告雙方簽訂合同的日期為2013年6月1日；原告貸款數(shù)額 為37萬(wàn)元；按照合同約定原告應(yīng)于合同簽訂后35日內(nèi)完成貸款發(fā)放事宜，即2013年7月5日前；原告實(shí)際完成貸款發(fā)放事宜的時(shí)間為 2013年7月24日。故按照合同約定原告應(yīng)支付37萬(wàn)*0. 3‰*19=2109元。
　　二、被告已及時(shí)履行合同義務(wù)，原告未能按時(shí)完成貸款發(fā)放事宜 與被告無(wú)關(guān)
　　1、在原被告簽訂的上述合同中，附件十補(bǔ)充協(xié)議第七條明確約 定：買(mǎi)受人申請(qǐng)貸款的，應(yīng)根據(jù)自身?xiàng)l件選擇能夠獲得批準(zhǔn)的貸款 類(lèi)型和貸款金額。并應(yīng)遵守貸款機(jī)構(gòu)的貸款審查規(guī)定，積極配合貸款 機(jī)構(gòu)完善相關(guān)資料。如買(mǎi)受人未在主合同附件五約定的期限內(nèi)將貸款 轉(zhuǎn)到出賣(mài)人的指定的賬戶(hù)，按主合同附件五中的違約責(zé)任比例處理。 該條約定說(shuō)明，在雙方簽訂合同之時(shí)，被告已盡到提醒告知義務(wù)，原 告應(yīng)考慮到審批手續(xù)可能遇見(jiàn)的相關(guān)問(wèn)題，原告因自身原因，拖沓辦 理申請(qǐng)貸款事宜，造成的不利后果應(yīng)由原告自行承擔(dān)。
　　2、被告已及時(shí)履行自己的義務(wù)，原告因自身原因造成放貸遲緩， 理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在辦理公積金貸款的過(guò)程中，被告僅需履 行交付五證予代辦機(jī)構(gòu)的義務(wù)。其中，被告將五證交付予代辦機(jī)構(gòu)，并于2013年6月19日開(kāi)具首付款發(fā)票。 但原告卻遲遲不來(lái)領(lǐng)取，直至2013年7月18日才領(lǐng)取發(fā)票。
　　被告于2013年6月19日開(kāi)具發(fā)票，如原告及時(shí)領(lǐng)取，最遲可以 在2013年7月1日前完成放款事宜。按照雙方合同約定，原告最晚應(yīng)于2013年7月5日前完成貸款發(fā)放事宜，而原告實(shí)際領(lǐng)取時(shí)間是 2013年7月18日，其實(shí)際領(lǐng)取發(fā)票的時(shí)間，已經(jīng)晚于合同約定的完 成放貸事宜的時(shí)間。故原告故意拖延領(lǐng)取發(fā)票時(shí)間，應(yīng)承擔(dān)不利后果， 故應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
　　綜上所述，被告巳按照合同約定履行自己的義務(wù)，原告為按照合 同約定履行義務(wù)，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，無(wú)權(quán)要求被告返還違約金。
　　審判結(jié)果
　　法院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己的主張有責(zé)任提供證據(jù)。沒(méi)有證據(jù)或證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。原、被告雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。雙方當(dāng)事人在依合同約定享有相應(yīng)權(quán)利的同時(shí)，亦應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行各自義務(wù)。一方當(dāng)事人履行義務(wù)不符合合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。首先，原告主張其未能按照合同約定支付購(gòu)房尾款的原因系被告延遲向其交付首付款發(fā)票，要求被告退還其已經(jīng)支付的違約金，而原告提供的證據(jù)并不足以證明其主張。根據(jù)庭審查明的事實(shí)可知，購(gòu)房尾款系原告委托代辦機(jī)構(gòu)辦理公積金貸款，而代辦機(jī)構(gòu)在提交申請(qǐng)材料后被公積金中心以需辦理評(píng)估為由退回，導(dǎo)致原告于2013年7月中旬方辦理面簽手續(xù)，貸款發(fā)放最終遲延。其次，原告在逾期付款后，已經(jīng)按照與被告在《北京市商品房預(yù)售合同》中的約定，承擔(dān)了相應(yīng)的違約責(zé)任且已履行完畢，應(yīng)視為原、被告雙方已達(dá)成合意。綜上所述，原告要求被告返還延遲付款違約金的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告尹某的訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)二十五元，由原告尹某負(fù)擔(dān)，已交納。
　　判決后，雙方均未上訴。
　　律師評(píng)議
　　本案案情并不復(fù)雜，但律師在辦案過(guò)程中卻困難重重：首先，本案是多人訴訟的案件，原告是20位有相似遭遇的業(yè)主，提出相似的訴訟請(qǐng)求，因此法院合并審理案件，這給律師的工作帶來(lái)了不小的壓力。其次，在原、被告簽訂的合同中約定付款方式為買(mǎi)受人采取公積金貸款方式付款，由雙方委托案外人北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司代辦，案外人的存在為律師調(diào)查取證的工作加大了難度。再次，為了能夠更好更快的化解雙方矛盾，律師也代表被告方與原告的多位業(yè)主進(jìn)行調(diào)解工作，試圖以更好更快的形式解決糾紛，這也使得律師的工作量增加了數(shù)倍。最后，律師作為被告方北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的代理人，不僅要維護(hù)開(kāi)發(fā)公司的合法權(quán)益，更要維護(hù)開(kāi)發(fā)公司的名譽(yù)，準(zhǔn)備好充分的證據(jù)和充足的信心，這也讓律師承擔(dān)了很大壓力。律師在綜合分析案情后認(rèn)為，被告已及時(shí)履行合同義務(wù)，原告未能按時(shí)完成貸款發(fā)放事宜，與被告無(wú)關(guān)，因此違反合同約定向被告支付違約金，原告無(wú)權(quán)要求返還。律師在與被告公司負(fù)責(zé)人協(xié)商后，提出相應(yīng)的答辯意見(jiàn)和代理意見(jiàn)。
　　經(jīng)過(guò)庭審，法院最終認(rèn)可了我所律師的代理意見(jiàn)。即原告提供的證據(jù)并不足以證明其主張?jiān)嫖茨馨凑蘸贤s定支付購(gòu)房尾款的原因系被告延遲向其交付首付款發(fā)票。同時(shí)原告在逾期付款后，已經(jīng)按照與被告在合同中的約定，承擔(dān)了相應(yīng)的違約責(zé)任且已履行完畢，應(yīng)視為原、被告雙方已達(dá)成合意。因此，因原告對(duì)其訴訟請(qǐng)求的依據(jù)不足，法院不予支持。
　　從本案中可以看出，作為合同的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)按照雙方在合同中的約定，按時(shí)履行己方應(yīng)盡的全部合同義務(wù)，否則造成的違約責(zé)任需要自行承擔(dān)。另一方面，在履行合同義務(wù)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)留有相關(guān)證據(jù)，證明己方合同義務(wù)的履行行為和對(duì)方對(duì)履行結(jié)果的認(rèn)可，這也避免日后發(fā)生糾紛時(shí)，造成舉證困難的難題。