作者:本站 來源:本站 瀏覽次數(shù):3021 添加時(shí)間:2006-6-8 23:36:24
為當(dāng)事人提供
法律咨詢是律師業(yè)務(wù)中最大量、最基本的一項(xiàng)工作，但在很多人的眼中，這是一件費(fèi)時(shí)費(fèi)力又收益頗低的事情，既沒有舌戰(zhàn)法庭那么痛快，也沒有角力談判桌那么具有挑戰(zhàn)性，因此有的律師對這項(xiàng)工作往往很不以為然。其實(shí)，正是這些繁瑣而平常的事務(wù)，恰恰體現(xiàn)了一個(gè)律師的業(yè)務(wù)基本功，并在很大程度上影響當(dāng)事人對律師的認(rèn)識和評價(jià)。
筆者作過很多
法律咨詢，深感這項(xiàng)工作對律師的要求相當(dāng)高。有時(shí)律師在幾十分鐘解答的問題，對當(dāng)事人可能產(chǎn)生巨大影響，使當(dāng)事人依照律師提供的建議挽回幾十萬元甚至上千萬元的經(jīng)濟(jì)損失。例如，筆者曾經(jīng)接待過這樣一件咨詢：1995年初，北京某公司在沿海某縣購得一塊集體所有的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，待房屋建設(shè)到三分之一、公司準(zhǔn)備預(yù)售房屋時(shí)，被當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門確認(rèn)為是違法開發(fā)行為，不準(zhǔn)預(yù)售其房屋，因?yàn)榘凑瘴覈梢?guī)定，集體所有的房屋不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，只有在依法取得的國有土地上才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。時(shí)至今日，該公司既不能繼續(xù)建樓也不能銷售，幾千萬元的投資無法回收，急欲找出解決問題的方案。對于這樣的咨詢，如果按照一般的思路，告訴當(dāng)事人應(yīng)該到當(dāng)?shù)胤ㄔ籂罡婕w土地所有者，要求其返還地價(jià)款，賠償公司的損失，也不能算是一個(gè)失職的律師。但筆者當(dāng)時(shí)沒有這樣簡單地答復(fù)當(dāng)事人，而是進(jìn)一步詢問前來咨詢的公司負(fù)責(zé)人:購買集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)屬于違法，你們與對方當(dāng)時(shí)是否知情？ 公司負(fù)責(zé)人回答:都知道。但當(dāng)時(shí)抱著僥幸的心理，想打擦邊球，沒想到?jīng)]有打好。接著筆者又詢問了地皮的具體位置、周圍狀況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況。公司負(fù)責(zé)人講:這塊土地的位置非常好，增值潛力很大。隨后又了解到集體土地所有者一方已將賣地所得價(jià)款用于村辦企業(yè)投資，目前村辦企業(yè)瀕臨破產(chǎn)倒閉。了解上述情況后，筆者提供了以下咨詢意見:
（1）該公司與村委會簽訂的購買集體土地使用權(quán)的合同違反法律規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。（2）訂立無效合同雙方當(dāng)事人都有過錯(cuò)，因此如果向法院提起訴訟，法院只能判決村委會賠償公司的部分損失。
（3）村委會已將收取的地價(jià)款用于其他投資，且投資已近失敗，因此村委會極有可能無力返還公司地價(jià)款及賠償損失，即使法院判決村委會承擔(dān)返還和賠償責(zé)任，業(yè)已無法得到實(shí)際執(zhí)行。鑒于此，采用訴訟方式可能一分錢投資也不能收回。比較可行的方案是:要積極與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，并陳述利害，積極爭取當(dāng)?shù)卣婪ㄏ葘⒓w土地征收國有，然后再出讓給公司。采用這種方案，雖然公司尚需向國家支付一筆不少的土地出讓金，但由于該地塊增值潛力大，投資前景看好，公司取得土地的合法使用權(quán)后，可盡快銷售房地產(chǎn)，收回投資實(shí)現(xiàn)贏利。因此這筆新的投入是值得的。后來的實(shí)踐表明，這個(gè)咨詢意見對當(dāng)事人確實(shí)是有幫助的，經(jīng)多方協(xié)調(diào)，該公司現(xiàn)在已經(jīng)獲得征用土地的批準(zhǔn)。
有時(shí)錯(cuò)誤的或不恰當(dāng)?shù)淖稍円庖姡部赡苁巩?dāng)事人誤入歧途，給當(dāng)事人造成損失或使當(dāng)事人錯(cuò)失投資良機(jī)。因此，律師在向當(dāng)事人提供法律意見時(shí)，一定要嚴(yán)格以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，不可信口開河、隨意發(fā)揮 ，但也要對癥下藥，在法律規(guī)定的框架內(nèi)靈活運(yùn)用法律，為當(dāng)事人提供最有效的法律意見。特別是在房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)中，能全面把握我國繁雜的房地產(chǎn)法律、法規(guī)，作為律師來說是非常不易的。通過房地產(chǎn)
法律咨詢工作，律師能夠接觸到各種各樣的問題，從落實(shí)城鎮(zhèn)私房、華僑房產(chǎn)政策，到農(nóng)村宅基地糾紛，從房地產(chǎn)租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押等相關(guān)法律規(guī)定到辦理房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)，涉及到與房地產(chǎn)有關(guān)的法律、法規(guī)和政策的方方面面，這對于提高律師的業(yè)務(wù)知識、水平和能力而言，是大有裨益的。
認(rèn)真對待每一次咨詢，就是把握了一個(gè)提高自身業(yè)務(wù)知識和能力的實(shí)踐機(jī)會，同時(shí)，也是打開了一扇取信于當(dāng)事人、發(fā)展業(yè)務(wù)的窗口。此中以小見大，唯有心人大有可為。
(責(zé)編:袁雪)
