《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》解讀

　　《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡稱《城市條例》〕于2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)會(huì)議通過，并于2001年11月1日起施行，至今已經(jīng)有10年的時(shí)間。在這10年中，我國的城市化進(jìn)程進(jìn)入了一個(gè)里程碑式的發(fā)展階段，全國各地從上到下都在進(jìn)行著大規(guī)模的拆遷改造。在改善居住條件、發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，暴力拆遷、野蠻拆遷、釘子戶等社會(huì)問題也層出不窮。面對(duì)新的社會(huì)環(huán)境，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中的有關(guān)規(guī)定己經(jīng)不能適應(yīng)時(shí)代的要求。于是在百姓的殷切期盼下，國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《國有條例》〕及時(shí)出臺(tái)，猶如一場(chǎng)及時(shí)雨，給紛繁復(fù)雜的拆遷工作帶來新的氣息，為解決拆遷中的各種問題提供了新的依據(jù)和準(zhǔn)則。
　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相比有哪些新的規(guī)定呢？又有哪些亮點(diǎn)呢？我們將在下文為您揭示。
　　亮點(diǎn)一：強(qiáng)拆必須由法院進(jìn)行，政府不再作為強(qiáng)拆主體。
　　第二十八條第一款 被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)省人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。‘
　　解讀：《城市條例》第十七條規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。行政部門被賦予了強(qiáng)拆權(quán)，但行政部門在行使權(quán)利時(shí)往往都是將該權(quán)利委托給公司、企業(yè)來實(shí)施。而這些企業(yè)為了追求利益最大化，就會(huì)采取違法的甚至是犯罪的手段來達(dá)到拆遷的目的。全國各地的拆遷案件中，由此問題引發(fā)的糾紛占有相當(dāng)大的份額。而這些暴力拆遷大大地激化了社會(huì)矛盾，給社會(huì)穩(wěn)定造成極大的隱患。
　　《國有條例》十分明確地將強(qiáng)拆權(quán)賦予給人民法院，此舉對(duì)規(guī)范強(qiáng)制拆遷的程序和實(shí)體，對(duì)于把強(qiáng)制拆遷規(guī)范化、法制化將起到積極的作用。
　　亮點(diǎn)二：先補(bǔ)償，后搬遷。
　　第二十七條實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。
　　作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
　　任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。
　　解讀：據(jù)了解，條例兩次征求意見稿中沒有明文提出先補(bǔ)償、后征收，在正式出臺(tái)的條例中增加規(guī)定，把先補(bǔ)償、后征收作為一個(gè)原則確定下來。這樣規(guī)定的立法目的顯然是為了更好地保護(hù)被拆遷人的利益。拆遷主體在未與被拆遷人達(dá)成拆遷協(xié)議，未對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)那闆r下，就不得進(jìn)行拆遷。另外，為了防止暴力拆遷，本條還禁止了在以往拆遷中經(jīng)常發(fā)生的暴力行為，給拆遷企業(yè)設(shè)置了警戒線，使得拆遷行為有了基本的規(guī)范。
　　亮點(diǎn)三：明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)優(yōu)先保障住房
　　第十九條第一款對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
　　解讀：拆遷糾紛的核心是拆遷補(bǔ)償?shù)亩嗌賳栴}，而拆遷補(bǔ)償多少的核心是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的問題。在過去幾年的拆遷中，對(duì)于應(yīng)當(dāng)以什么標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償有過寬泛的意見，但在實(shí)際拆遷過程中，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定十分混亂，因此導(dǎo)致了先拆后拆的不一致、此地拆與臨地拆的不一致，被拆遷人一頭霧水，由此導(dǎo)致了釘子戶的出現(xiàn)，繼而發(fā)生了暴力拆遷等違法行為。'
　　此規(guī)定具有兩重意義：第一、明確了拆遷補(bǔ)償?shù)幕緲?biāo)準(zhǔn)，為各地各次拆遷的陽光操作提供了法律依據(jù)。第二、維護(hù)了被拆遷人的利益，保證了被拆遷人不會(huì)在拆遷后買不起房、生活水平不升反降，從而引發(fā)社會(huì)矛盾。
　　亮點(diǎn)四：不滿征收補(bǔ)償方案，政府應(yīng)組織聽證。
　　第十條對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
　　房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。
　　第二十條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。
　　解讀：新的規(guī)定與《城市條例》相比，大大的增加了補(bǔ)償定價(jià)的透明性和可操作性，從實(shí)體到程序保證了補(bǔ)償定價(jià)的科學(xué)性和公正性，從而可以有效的減少糾紛，化解矛盾。
　　亮點(diǎn)五：明確公共利益范圍，加強(qiáng)規(guī)劃調(diào)控。
　　第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：
　　（一）國防和外交的需要；
　　（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
　　（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
　?。ㄋ模┯烧M織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
　?。ㄎ澹┯烧勒粘青l(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；
　?。┓?、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
　　第九條依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。
　　制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。
　　解讀：在《國有條例》草案征詢意見過程中，對(duì)于公共利益的范圍引發(fā)了激烈的爭論，是因?yàn)槿绻?guī)范不當(dāng)，在拆遷中就難免會(huì)發(fā)生以公共利益為借口損害百姓利益的現(xiàn)象，會(huì)使得拆遷陷入混亂。
　　《國有條例》對(duì)公共利益是什么，怎樣進(jìn)行界定，都做了明確的規(guī)范，此舉使得各地政府有法可依，使得被拆遷人不至于被蒙在鼓里，更加保護(hù)了被拆遷人的合法權(quán)利。
　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》總的立法精神是規(guī)范拆遷工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，保護(hù)被拆遷人的合法利益，化解拆遷中的社會(huì)矛盾。從總體上講，該法比《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》更科學(xué)、更具體、更公正，為陽光拆遷、和平拆遷奠定了良好的基礎(chǔ)。但也應(yīng)當(dāng)看到，任何法律都不可能是完美無缺的，這部法律在拆遷工作的細(xì)節(jié)規(guī)定上和可操作性的規(guī)定上還需進(jìn)一步的深化和細(xì)化。
　　希望該法在實(shí)施后，經(jīng)過拆遷工作的實(shí)際檢驗(yàn)，能夠不斷改進(jìn)和完善，為我國的經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展保駕護(hù)航，為不斷提高人民的生活水平做出貢獻(xiàn)。