物業服務合同糾紛案例分析

　　A單位與B公司于1987年6月13日簽訂了一份合同，合同約定：位于北京市朝陽區安貞里三區的6號樓、14號樓共計85套住房的建筑面積5745平方米，產權為A單位所有，A單位委托B公司代為管理；A單位向B公司提供維修管理費用、電梯運行費用、高壓水泵運行費、供暖費、綠化養護費等各項費用，B公司負責對房屋及所屬設備的日常維修工作、供暖工作、服務工作，遇到服務及設備需大修時，由A單位另行支付費用，各種費用A單位于當年的6月交清。合同簽訂后，由B公司提供物業服務。2006年開始由C公司〔B公司的下屬單位）提供物業服務至今。A單位一直支付物業服務費至2007年，隨不再支付物業費，2010年B公司向法院提起訴訟，訴訟請求判令A單位支付2008年和2009年的物業服務費。
　　A單位是北京市岳成律師事務所的顧問單位，接受該案件的委托后，我方認真查閱相關法律法規及政策提出如下答辯意見：
　　1、B公司沒有物業服務的資質
　　《物業管理條例》第三十二條規定從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。第三十三條規定從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。然而通過工商檔案查詢，B公司在經營范圍和實際經營項目中均不包括物業服務項目。B公司沒有取得物業服務資質，其工作人員也沒有取得從業的職業資格證書，故B公司不能實際履行雙方的合同義務。
　　2、實際提供物業服務的不是B公司而是C公司，并且B公司和C公司均是獨立的企業法人。從2006年起，實際向A單位6號樓和14號樓提供物業服務和收取物業費的是C公司，雖然C公司是B公司的下屬單位，但其是獨立法人，能夠獨立承擔民事權利和義務。所以，實際在A單位和C公司之間已經形成了事實上的物業服務關系，B公司無權向A單位主張物業服務費。
　　3、B公司起訴所依據的物業費收費標準沒有依據。
　　為進一步規范物業服務收費行為，提高物業服務收費透明度，維護業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，國家發展和改革委員會和建設部2004年根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《關于商品和服務實行明碼標價的規定》，制定了《物業服務收費明碼標價規定》，其中第二條規定：物業管理企業向業主提供服務（包括按照物業服務合同約定提供物業服務以及根據業主委托提供物業服務合同約定以外的服務），應當按照本規定實行明碼標價，標明服務項目、收費標準等有關情況。但是B公司的物業收費標準沒有任何依據，且與市場同等物業服務等級相比收費過高。
　　4、物業費的承擔主體應為房屋的所有權人或承租人，A單位沒有義務為非本單位員工繳納物業費。A單位與B公司之間的物業服務合同簽訂于1987年，此后因公房制度改革、職工調離單位、職工去世等多種原因，原屬A單位的85套房屋僅剩5套由A單位的職工購買，其他房屋已經分別被故宮博物院等其他單位職工購買。因此，雙方之間簽訂的物業服務合同已經失去了履行的基礎并且沒有實際履行。
　　但是法院認為，合同是雙方真實意思的表示，且不違反法律法規禁止性的規定。雙方在合同沒有解除前提下應當繼續履行。最終判決A單位敗訴，向B公司支付拖欠的物業服務費。
　　該案敗訴后，承辦律師主動給A單位領導寫了一份案情分析和建議書，建議基于雙方簽訂的合同時間比較久遠，并且客觀情況已經發生了明顯變化簽署的協議書沒有期限的約定，并且雙方亦沒有對協議的變更達成一致意見。因此導致A單位多次成為B公司追繳物業費案件的被告且屢次敗訴。想要從根本上解決問題，必然要針對物業合同的解除另行提起訴訟。A單位的領導十分重視，經過認真考慮決定委托岳成所律師起訴B公司，要求解除1986年簽訂的物業服務合同。開庭時，承辦律師再次闡述了上述答辯意見。法官經過查閱相關政策及咨詢相關行政管理部門，最終采納了岳成所律師的答辯意見，判決延續了近20年的物業合同解除。