物盡其用——物權的利用

　　※同一屋檐下：小區業主的物權※
　　在我國，隨著住宅商品化，建筑物向多層、高層發展，一棟高樓通常為眾多住戶所有，每戶有自己的一個套間，屬于私人的領地和空間，但同時，大家共享過道、電梯間、公寓的外墻、樓頂平臺、綠化區、車庫等，由此形成了一部分各自所有、一部分共同所有的格局。而法律則通過建筑物區分所有權規定業主的權利義務。建筑物區分所有權即包括住戶就高層建筑物中對其住宅等專有部分等享有的所有權，對電梯、過道等共有部分享有的共有和共同管理的權利。
　　法律指引：
　　第七十條業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
　　第七十六條下列事項由業主共同決定：
　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；
　?。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O施的管理規約；
　?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
　　（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
　　（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
　?。└慕ā⒅亟ńㄖ锛捌涓綄僭O施；
　?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。
　　決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
　　有福同享：共有部位收益歸業主
　　共有--法律上指共同占有，使用，收益和處分。對于業主來說，最感興趣的莫過于收益：露天占道車位的停車費，樓身戶外廣告，樓內大廳、過道、電梯間的平面廣告和液晶屏廣告，小區道路、空地出租給他人搞活動、辦展覽獲得的收入等等，根據《物權法》都歸業主所有。
　　如要投資房地產，除了房子升值、租金收益之外，還應該包括共有部位、公用設施的分紅。
　　法律指引：
　　第七十三條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
　　近水樓臺：小區車位先滿足業主需要
　　現實生活中難免碰到這樣一些情況：有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放；不少小區沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等。對此，《物權法》明確了小區車位先滿足業主需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
　　根據《物權法》，占用業主共有道路停放汽車的車位，屬業主共有。那么，車位收費所得自然也屬于業主共有，開發商、物業公司不能將車位收費所得據為己有；如果需要收費，在扣除必要管理費后的所得款應屬于全體業主共有。
　　法律指引：
　　第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當，首先滿足業主的需要。
　　建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
　　與鄰為善：住宅不得改商用
　　實際生活中，你是否遇到這樣的情況：鄰居將雜物堆滿了樓道、將自家居室改成了茶館、將頂樓露臺改為自己的后花園……其實，將住宅改為經營性用房危害很大，比如：干擾業主正常生活，造成鄰里不和，引發社會矛盾：造成小區車位、電梯、用水、用電的緊張；容易形成安全隱患等等，針對此種情況，物權法規定不得將住宅改為經營性用房。
　　這實際上是民法上相鄰關系在小區物權中的體現。所謂相鄰關系，是指不動產的相鄰各方因行使所有權或使用權而發生的權利義務關系，它不是一種單獨的物權，而是相鄰各方所有權的延伸和擴展。
　　當然，這一規定是原則，住宅不得改商用也有例外，但必須符合兩個條件：一是應遵守法律、法規以及管理規約，二是應經過利害關系的業主同意。
　　需要注意的是利害關系的業主，應該理解為：不論是隔壁的業主還是相鄰或不相鄰的，凡是因住宅改變用途受到影響的業主，均是有利害關系的業主。
　　法律指引：
　　第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
　　第八十四條 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
　　第八十八條 不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。
　　第九十條 不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。
　　※得須償失--征收拆遷，合理補償※
　　《物權法》規定，征收拆遷都必須為了公共利益的需要，雖然法律中沒有明確規定公共利益的判定標準，但結合理論界觀點及我國司法實踐，一般認為要實現公共利益的目的，必須具備目的、形式、程序、功能，手段和權利保障6個維度的正當性。
　　同時，為維護被征收人的合法權益，還需要對其進行合理的補償，征收個人住宅的還應該保障被征收人的居住條件，簡言之即是保證現有生活水平不下降。
　　法律指引：
　　第四十二條 為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
　　征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
　　征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
　　任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
　　※河海不擇細流--融資擔保更多選擇※
　　首先，《物權法》擴大了抵押的范圍，企業、工商戶甚至農民的生產設備、原材料、半成品、產品都可以作為擔保物，融資渠道被大大擴寬了。
　　生產設備包括：工業企業的各種機床、計算機、化學試驗設備、儀器儀表設備、通訊設備、裝卸機器，拖拉機、收割機、脫粒機等農用機器設備。
　　原材料指用于制造產品的原料和材料，比如用于煉鋼的鐵礦石、生產家具的木料，用于建設工程的磚、沙、石等。
　　半成品是指尚未全部完成的產品，比如尚未組裝完成的汽車等。
　　產品是指生產出來的物，比如汽車輪船等交通工具，儀表儀器等生產設備，電視機、電冰箱等家用電器等。
　　第二，《物權法》中規定了浮動抵押的制度，即可以用將來的不動產進行抵押。按照現行法律規定，可以作為擔保物的財產必須是特定的。但是經營者在買賣過程中，其財產是在不斷流動中的，如果允許用這些不斷浮動的財產設定擔保，則可以拓寬融資渠道。
　　我國物權法上的浮動抵押制度，需重點掌握：
　　1、浮動抵押人的主體有嚴格的限制；只能是三類人：企業，個體戶，農業生產經營者。
　　2、抵押的財產范圍包括現有的生產設備、原材料、半成品與產品。
　　3、浮動抵押財產的確定方式有4種，債務履行期屆滿，債權未實現；抵押人被宣告破產或者被撤銷；當事人約定的實現抵押權的情形；嚴重影響債權實現的其他情形。
　　法律指引：
　　第一百八十條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
　?。ㄒ唬┙ㄖ锖推渌恋馗街?；
　?。ǘ┙ㄔO用地使用權；
　?。ㄈ┮哉袠恕⑴馁u、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
　　（四）生產設備、原材料、半成品、產品；
　　（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
　　（六）交通運輸工具；
　?。ㄆ撸┓?、行政法規未禁止抵押的其他財產。（用了反面排除法）
　　抵押人可以將前款所列財產一并抵押。
　　第一百八十一條 經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。