租賃期限不因后期建設情況而延長
文＼郝亮亮
北京岳成律師事務所房地產與建設工程部律師
案件簡介：
原被告雙方于1997 年簽訂租賃合同，將原告名下的房屋出租給被告經營海水游泳館，租期為十七年。2003 年，被告以二期擴建為名向當地政府申請立項，需開發租賃房屋附近一塊土地，并要求原告作為房屋所有權人為其出具了證明手續。2006 年，雙方就該事項簽訂了兩份協議書。但是，所謂的二期擴建工程取得批復后，卻未有實質性進展，導致開發工作遲滯。2014 年，原被告雙方的租賃合同到期，但被告遲遲不予返還房屋。原告遂向法院起訴，要求確認租賃合同終止，要求被告返還租賃物。一審法院以二期擴建工程是雙方合意達成為由，認為租賃期限延長至二審擴建工程權利義務履行完畢，駁回了原告的訴訟請求。原告不服，向上級法院提起上訴，并委托我所。
代理詞
尊敬的審判長、審判員：
北京市岳成律師事務所接受本案上訴人的委托，指派我作為其在二審階段的特別授權的代理人。現發表代理意見如下：
一、上訴人與被上訴人就擴建工程并不存在一審判決中認定的合作建設的情況。一審法院僅憑雙方于2006 年1 月10 日和2006 年2 月9 日簽訂的兩份《協議書》就否認了雙方單純的租賃關系，屬于事實認定錯誤，證據不足。
1. 上訴人對于擴建工程不享有權利、不承擔義務，與被上訴人無共同目的，不符合合作的特征。所謂合作， 是指個人與個人、群體與群體之間為達到共同目的，彼此相互配合的一種聯合行動、方式。由上述兩份協議的內容可以看出，上訴人對于嬉水工程和老干部活動室的建設工作不承擔任何義務、費用及風險，僅僅是由于上訴人系租賃物的所有權人，需要以其名義辦理，雙方為避免爭議，才簽訂了上述協議。上訴人對此沒有任何經濟利益，與被上訴人也無任何共同目的，何來合作之說？
2.擴建活動常見于租賃關系中。本案亦是在租賃關系存續期間進行了擴建，并不具有特殊性。
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條規定承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持、第十四條規定承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理……。由上述司法解釋的規定至少可以看出三點：其一，擴建是租賃關系中會出現的一種極為普通的情況，其活動仍受到原租
賃關系的制約；其二，租賃雙方可以擴建費用的承擔進行具體約定；其三，擴建活動并不會自然導致租賃期限的延長。
本案中，上訴人與被上訴人系租賃合同關系，被上訴人基于自身的經營需要而要求對原有租賃物進行改擴建，需要征得上訴人的同意。為避免爭議，雙方對于擴建費用進行了約定。這本身就是法律及司法解釋規定下的，基于租賃合同的擴建，并不具有任何典型性。一審法院憑借該協議書，就認定雙方存在合作建設的關系，不符合法律精神。
3. 操作方式不符合一般商業慣例。如果上訴人與被上訴人存在合作建設的關系，基于各自的利益考量，雙方勢必會對權利義務、利潤分配等重要內容進行明確約定，而不會是現在我們所看到的：兩份協議書只有區區三頁，加起來總共才十二條內容。這樣簡單的處理方式，明顯不符合商業主體一般的操作方式。
二、雙方對于延長或變更租賃期限沒有任何書面、口頭或其他方式意思表示，上訴人亦未就此給予被上訴人任何承諾。一審判決認定租賃期限順延的判決內容不僅沒有證據支持，且與法律強制性規定相悖。
1. 一審法院認定雙方的行為蘊含了延長租賃期限的意思示，沒有相應的證據支持。
被上訴人在一審階段提出的設計方案中，從沒體現中上訴人的任何認可內容，上訴人也從未見過該設計文件。證人徐某的證言因其涉及到其自身的經濟利益，亦不應被認可。徐某本人并非上訴人的單位員工，只是其稱自己了解辦理擴建工程相關事項，上訴人為了履行以其名義為被上訴人出具相關手續的內容，才委托徐某辦理的。而且，徐某本人稱自己會從中得到經濟利益，其所作的證言自然會偏向對其自身有利的方面，而不是客觀事實。
上訴人以其自身名義為被上訴人的擴建工程辦理各項手續，是基于其出租人的身份，以及與被上訴人在2006 年1 月10 日和2006 年2 月9 日簽訂的兩份《協議書》的約定。而一審法院卻將上訴人的認真履約的行為認定為雙方達成順延租賃期限的合意，屬于沒有根據的主觀臆斷。
2. 一審法院認定雙方合作建設行為蘊含了原海水游泳館租賃期限順延至雙方二期擴建工程權利義務履行完畢的意思表示的內容，違反了法律的強制性規定，不具有履行的可行性。
《合同法》第二百一十四條規定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，上訴人與被上訴人簽署的《租賃經營合同書》約定的租賃期限為十七年，已經非常接近最長租賃期限二十年，根本不存在自動順延的法律空間。另外，雙方對于擴建工程的期限并沒有任何口頭或書面的約定，那么其自然應當受到原租賃關系的制約。一審法院在未明確雙方對于二期工程履行期限的前提下，將原租賃關系無限期的順延下去，違反了法律的強制性規定。
3. 不符合商業慣例和一般常理。
假使，上訴人真的有意延長與被上訴人的租期，那么作為出租方，上訴人理應最關注的是租金。可是，從現有證據材料來看，雙方并沒有對于租金進行重新約定，這很顯然不符合一般出租人的重大關切。綜上，上訴人根本就沒有要延長租賃期限的意思，一審法院不顧基本常理，將順延租期的想法強加于上訴人，違反了私法自治的原則。
三、被上訴人對于擴建工作還沒有實際投入，租賃期滿交回租賃物對其亦不會給其造成損失。而相反，如果按一審判決的內容執行，上訴人的利益卻會被嚴重地損害，國有資產將會遭受嚴重的損失。
1. 被上訴人作為一個商業主體，應當明白如果租期屆滿，而擴建工程沒有完成，其將面臨的商業風險，且該風險在被上訴人決定擴建前就應當有所預估。如果被上訴人能夠積極推進使擴建工程順利進行，那么剩余租期內，被上訴人早就可以獲得收益。既然被上訴人并沒有這樣做，那么現在租期已滿，被上訴人理應返還租賃物。
2. 擴建工作的建設活動自2007年至今一直沒有進行，被上訴人提供的《建設用地規劃許可證》都已失效。大連市西崗區人民政府已經表示，原有的動遷方案和相關規劃需要修改，否則該工作將無法推進。在擴建工作已確實無法繼續推進的情況下，被上訴人應當積極協調處理，使各方的損失降到最低，而不是無故占用上訴人的租賃物，將其自身的經濟風險轉嫁到上訴人身上。
3. 上訴人屬于國家安全生產監督管理總局直屬事業單位，其資產屬于國有資產。國家安全生產監督管理總局辦公廳已經發文，為維護和保全國有資產的安全完整，明令要求上訴人在租期屆滿后收回國有資產。不僅如此，國務院機關事務管理局關于印發的《中央行政事業單位國有資產管理暫行辦法》第三十一條規定，資產處置應當嚴格履行申報審批手續，未經批準不得自行處置。以及中共中央、國務院印發的《黨政機關厲行節約反對浪費條例》第三十五條規定，嚴禁出租出借辦公用房，已經出租出借的，到期必須收回。收回國有資產，不得隨意處置，都是踐行我黨厲行節約反對浪費的具體要求，是保護國有資產的明確規定。而一審判決超越職權代替當事人無限期延長租賃期限，而且用18 年前約定的、目前已經遠遠低于市場價格的租金標準代替當事人確定租金數額，將導致國有資產的流失。
四、一審判決內容存在超裁情況，對于上訴人提出的評估鑒定申請未予采納，存在程序違法。
1. 《民事訴訟法》第十三條第二款規定：當事人有權在法律規定的范圍內處分自己的民事權利和訴訟權利。人民法院在審理中應受到當事人訴訟請求范圍的約束，不應審理訴訟請求以外的問題。一審中，上訴人提出的訴訟請求是要求確認合同終止、返還租賃物、賠償損失。而一審判決在雙方當事人未自愿協商確定的前提下，強行代替當事人確定延長租賃期限、代替當事人確定租金標準，違背了當事人意思自治原則及法律規定，超出了當事人的訴訟請求范圍裁判，屬于司法權強行干預民事主體意思自治。
2. 被上訴人在雙方的租賃合同到期之后，無故繼續占用租賃物，給上訴人造成了極大的經濟損失。由于雙方簽署租賃合同的時間已經將近20 年，其約定的租金數額已經不具參考價值，一審法院應當結合市場情況，對上訴人提出的損失數額進行評估。但是，一審法院卻在上訴人提出鑒定評估申請后不予許可，屬程序違法。
以上代理意見，請合議庭予以采納。
判決結果
二審法院經審理認為，關于一審判決是否超出當事人的訴訟請求范圍進行裁判，應當評估而未評估，是否存在程序違法問題。一審中上訴人提出的訴訟請求是要求確認合同終止、返還租賃物、賠償損失。
而一審法院在雙方當事人未自愿協商確定延長租賃期限，租賃期已屆滿的情況下，以雙方在合同履行期間，共同擴建行為變更了合同履行期限為由，認為合同應當繼續履行不當。而且，一審法院以當事人原來確定的租金標準，作為賠償損失的依據也與客觀情況不符，特別是在上訴人提出評估申請后沒有正當理由不予準許也不妥。被上訴人在雙方租賃合同到期之后繼續占用租賃物，給上訴人造成了一定的經濟損失，一審法院應當結合市場情況對上訴人提出的損失數額進行評估。關于租賃合同期已經屆滿，是否應當依法終止問題。雖然當事人雙方在合同履行期間，進行了合作擴建二期工程，但是上訴人僅是參與協助，并沒有任何利益，而且，雙方的合同、補充協議、協議書等對租賃期限沒有變更。一審法院認為雙方合作建設行為蘊涵了原海水游泳館租賃期限順延至雙方二期擴建工程權利義務履行完畢的意思表示，沒有事實依據和法律依據。關于一審判決是否混淆了租賃合同與擴建合作的關系問題。無論擴建工作是否能夠實際履行與租賃合同終止均沒有直接的利害關系。因為雙方在擴建工程工作中，從未就租期問題達成協議。現上訴人要求終止租賃合同有事實和法律依據。被上訴人擴建二期工程與原租賃物不可分割沒有充分據。二期擴建工程建設并不能突破原租賃合同約定的租期。最終二審法院依法改判，支持了上訴人的請求。
律師點評
租賃合同明確了租賃期限的情況下，雙方后續發生建設行為是否影響原合同租期？律師認為，在沒有明確證據證明雙方對原租賃合同進行變更情況下，后期建設行為不應突破原合同約定。最終二審法院也依法改判，采納了我們的代理意見。
