文/ 趙茂
北京市岳成律師事務所房地產與建設工程部律師
案情簡介
2014年9月27日，甲公司與陳某某簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，約定甲公司將昌平區立湯路181號院（小區現名為盧卡新天地）5號樓1層XXX房屋出售給陳某某，房屋銷售價1916930元。合同簽訂后，陳某某向甲公司支付了購房款，甲公司2014年12月20日向陳某某交付了房屋。2015年12月完成房屋的內部裝修后，陳某某于2016年春節后入住使用。2016年7月中旬開始，房屋出現室外供電開關跳閘問題，隨后逐漸嚴重，直至徹底斷電，房屋無法使用。經過維修，仍然不能正常使用。陳某某及家人不再使用房屋。后下水管道堵塞造成大量污水從馬桶溢出，進而造成屋內大量積水，導致家具、裝修污損。遂陳某某將甲公司起訴到法院。
代理意見
一、涉案房屋的供電系統業經驗收合格，并未發生損壞。
1、涉案房屋所在盧卡新天地小區于2014年3月12日竣工驗收合格，并于2014年3月14日完成項目竣工驗收備案表的備案工作，因此，該房屋的供電系 統符合國家規范的要求，系合格產品，并沒有發生損壞。
2、被告交付涉案房屋時，該涉案房屋所在項目系完成竣工驗收備案的工程， 且原告自述：2015年12月完成該房屋的內部裝修，并于2016年春節后入住使用，如果供電系統有問題，原告根本無法完成涉案房屋的內部裝修。
二、涉案房屋斷電應系原告自身原因造成，被告沒有法定，也沒有約定義務進行維修。
首先，原告對涉案房屋進行了裝修，雖然不清楚其內部改造的具體情況，但通過起訴狀可知，原告對室內電路進行了改造。不排除其改造造成室內線路短路或者原告用電負荷超出涉案房屋原有設計標準造成線路短路的可能。
其次，被告與原告簽署的《北京市商品房現房買賣合同》附件八、第二條第 4款約定房屋交付后，買受人(或房屋用戶)改動的設施及因改動而損壞的設施，無論是否經物業管理公司批準或同意或者買受人(或房屋用戶)對房屋使用、保養、維護不當而造成房屋設備損壞的項目，出賣人不負保修責任，原告母親簽署的《裝飾裝修驗收表》亦明確改動后，電氣工程不予保修，因改動造成的一切損失，由業主自行承擔，因此，被告對涉案房屋的電氣系統沒有保修義務。
最后，《北京市商品房現房買賣合同》附件八、第十五條約定保修起始日期為出賣人取得該房屋所屬項目竣工驗收備案表之日起，被告于2014年3月14日取得《北京市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，保修期于2016年3月13日屆滿，被告對涉案房屋的供電系統沒有保修義務，對排水系統亦無保修義務。
三、原告不能使用涉案房屋的責任并非被告造成，被告不應承擔房屋不能 使用的損失以及固定電話費、網絡費。
在 《北京市商品房現房買賣合同》簽訂后，被告積極履行合同，向原告交 付了經驗收合格的涉案房屋，造成涉案房屋無法使用的原因并非被告，被告并無 過錯，亦未違約，被告不應擔涉案房屋不能使用的損失以及固定電話費、網絡費。
四、涉案房屋的排水管線經驗收合格，符合設計規范，污水外溢并非被告 造成，被告不應承擔家具、裝修修復費用。
涉案房屋的排水管線系合格產品，并非被告原因造成的污水外溢，被告不應承擔家具、裝修修復費用。污水外溢可能是排水管道堵塞造成的，原告應該向造成管道堵塞的侵權人追償損失，而不應該向與造成該損失無關的被告追償。
判決結果
法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下:
駁回原告陳某某的全部訴訟請求。
案件總結
本案爭議的焦點在于陳某某房屋的室外電表箱供電開關跳閘的原因，陳某某堅持認為是住宅樓道單元內總配電箱至本房屋內分戶配電箱之間的電線質量出了問題，而甲公司則認為可能是原告自行拆改和使用不當造成的問題，在雙方各執一詞的情況下，法院認為，對于室外電表箱供電開關跳閘的原因，應由獨立的第三方鑒定機構出具鑒定結論予以證明，現因陳某某不申請鑒定，對于室外電表箱供電開關跳閘的原因法院無法認定，也無法判定該問題是否屬于被告的保修范圍，故對陳某某要求甲公司修復供電系統的訴訟請求，法院無法支持。
