買房買到“墓景房”，買方有權退房嗎？
文＼李曉儀
北京岳成律師事務所上海分所律師
近日，有新聞報道，廣東省某小區業主反映，自己辛苦買來的所謂山景房，推窗而見的卻是墓地。相信大家也聽到不少這樣的新聞：辛辛苦苦攢錢買房，結果新房旁邊是墳墓，自己住著晦氣，賣方不給退房，掛出去也沒人買。實踐中，買方因此起訴賣方要求解除房屋買賣合同的案例并不少見，本文我們就對此進行分析。
賣方未告知買方房屋旁有墳墓是否構成欺詐？
（2018）遼1011民初448號案例中，買方提出，因購買房屋時大雪覆蓋周邊環境，掩蓋了其房屋周邊存有200多墳墓的事實，當其在4月末去裝修時，才發現這一情況，嚴重影響其日常生活，故其認為賣方構成欺詐。但法院認為，買方作為完全民事行為能力人，購買房屋又是一般家庭的重大經濟支出，其在簽訂房屋買賣合同前就應對房屋本身情況及周邊環境進行了解和觀察，對可能影響購買決定的因素予以排除，現雙方已簽訂房屋買賣合同，且房屋已經更名過戶，說明買方對房屋外觀及周邊環境予以認可，故法院對買方的該項主張不予支持。
房屋遠處有墳墓，賣方是否有告知義務？
（2018）蘇05民終3117號案例中，買方以房屋遠處有墳墓及寺廟但賣方未履行告知義務為由要求解除合同。法院認為，購房人理應在購房前對房屋及周邊環境情況作了解。依照日常經驗法則，只有在房屋近處有墓地的情況下，才會對房屋的價值產生一定影響，本案中墓地是在房屋遠處，且該情況屬買方應自行提前了解的范疇，賣方不負有告知義務。
房屋旁有墳墓是否存在違背善良風俗的情形？
（2019）蘇0117民初10號案例中，買方認為其購買房屋是用于婚后夫妻共同生活，房屋周圍都是墳墓，與賣方宣稱的風景宜人嚴重不符，存在違背善良風俗的情形，導致原告合同目的不能實現，故要求解除房屋預售合同。法院認為，雙方簽訂的《商品房預售合同》未約定賣方應當對建設規劃紅線外的周邊情況進行披露，且相關法律、法規及相關規范性文件，未將買方訴稱的解除合同的理由列入房地產開發商應當進行公示的內容。
另外，在合同訂立時，買方也應盡到考察責任。故買方以房屋所在區域存在違背善良風俗的情形，而賣方未予告知的理由解除與賣方簽訂的《商品房預售合同》法院不予采信。
從上述幾個案例可知，司法實踐中法院普遍認為購買房屋屬于家庭的重大經濟支出，買方對該重要事項應當持謹慎注意義務，買房前應當對于周邊環境進行現場查看并進行充分評估，以確定是否購買房屋。而我國法律法規也沒有明確規定賣方對于紅線外的環境情況具有告知義務，若買方與賣方沒有特別約定，買方不得以賣方未履行告知義務要求解除合同。
綜上，筆者認為，鑒于房屋周邊環境既是影響房屋價格的一大因素，也是買方決定是否購買房屋的考慮因素之一，故賣方在賣房時不僅需要告知房屋本身的狀況，也需要如實告知買方房屋周邊環境，如是否有墳墓、垃圾場等。
而買方在購房時更是應當盡到謹慎注意義務，可以通過多次前往房屋內查看、向周圍鄰居詢問等多種方式了解房屋具體情況，并在房屋買賣合同中通過列舉方式明確房屋信息（如規劃信息、土地情況、房屋性質、用途、結構等），以免后續產生糾紛。
