《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》亮點(diǎn)解析
文＼郝亮亮
北京岳成律師事務(wù)所房地產(chǎn)與建設(shè)工程部主辦律師
2020年3月27日，北京市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議通過《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱“條例”）。條例全文共八篇104條，通過對近年來物業(yè)管理中存在的諸多問題進(jìn)行分析調(diào)研，明確并提出了具有針對性的解決方案，并將于2020年5月1日起施行。
那么條例中有哪些具有突破性和創(chuàng)新性的規(guī)定呢？
一、引入“物業(yè)服務(wù)人”的概念，物業(yè)服務(wù)主體多元化，物業(yè)服務(wù)市場競爭性增強(qiáng)，有利于提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
條例第二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人”。
2017年國務(wù)院發(fā)文取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳《關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》（建辦房[2017]75號）第一條也明確“不得以任何方式要求將原核定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)作為承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件”。
條例與其相銜接，取消以往單一“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的稱謂，引用“物業(yè)服務(wù)人”的新概念，物業(yè)服務(wù)主體可以是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以是專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人，主體多元化，市場競爭性增加，有利于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的進(jìn)一步提高。
二、將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)的作用，進(jìn)一步明確并細(xì)化各部門的具體職責(zé)。
條例第三條規(guī)定，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。推動在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。
同時，條例第六至十條明確了市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、區(qū)人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的工作內(nèi)容，進(jìn)一步明確和細(xì)化了工作職責(zé)。
三、明確了物業(yè)服務(wù)人在突發(fā)事件中的職責(zé)。
條例第十條規(guī)定：“突發(fā)事件應(yīng)對期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)市人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作，并給予物資和資金支持。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照要求服從政府統(tǒng)一指揮，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下積極配合居民委員會、村民委員會開展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施”。
該條規(guī)定明確了兩點(diǎn)，一是物業(yè)服務(wù)人在突發(fā)事件中應(yīng)擔(dān)負(fù)的職責(zé)，二是物業(yè)服務(wù)人可據(jù)此獲得物資和資金支持。物業(yè)服務(wù)人在我國目前正在進(jìn)行的新冠肺炎疫情防控工作中發(fā)揮了重大的作用，該條款的制定體現(xiàn)了立法的科學(xué)性和前瞻性。
四、將“物業(yè)管理區(qū)域”以單獨(dú)一章的形式體現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)劃分物業(yè)管理區(qū)域的意義，新房購房合同中需明確物業(yè)管理區(qū)域。
以往購房者與開發(fā)商易產(chǎn)生爭議的一個重要問題，就是配套設(shè)施的使用問題。有些購房者反映，在買房時開發(fā)商介紹的挺好，稱一些配套設(shè)施當(dāng)期的業(yè)主能享受，但是等收房的時候才發(fā)現(xiàn)，周邊幾棟樓都同屬一個物業(yè)區(qū)域。
為此，條例第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中明示核定的物業(yè)管理區(qū)域”，明確新建項(xiàng)目以物業(yè)管理區(qū)域劃分意見為必要材料，此外，對于已投入使用、未劃分物業(yè)管理區(qū)域或需要調(diào)整的，條例也指出了解決路徑。
五、對前期物業(yè)服務(wù)合同的期限提出限制性要求，并明確相關(guān)部門在屆滿前應(yīng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會，對物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行表決。
業(yè)主反映比較多的一個問題就是對開發(fā)商選聘的物業(yè)公司不滿意，但是前期物業(yè)合同約定的時間又比較長，或者業(yè)主大會不能及時召開、不能成立業(yè)主大會，不能對物業(yè)公司進(jìn)行及時更換，因此矛盾重重。
條例第十九條、第二十四條規(guī)定，明確了前期服務(wù)合同的期限最長不得超過二年，在前期物業(yè)服務(wù)合同屆滿前六個月，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者組建物業(yè)管理委員會，就物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行表決，對于解決上述問題提供了可操作性的方式。
六、進(jìn)一步明確建設(shè)單位的移交義務(wù)及流程，避免產(chǎn)生建設(shè)單位占用共用部位、共用設(shè)施，損害業(yè)主權(quán)益的情況。
原《北京市物業(yè)管理辦法》第十條規(guī)定了在業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同時，建設(shè)單位與全體業(yè)主進(jìn)行共用部分查驗(yàn)交接、移交材料。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，由于業(yè)主大會不能及早成立，前期物業(yè)服務(wù)合同持續(xù)的時間很長，很多建設(shè)單位也以此拒不撤出，產(chǎn)生了很多問題。
條例第二十條、第二十一條規(guī)定了，前期物業(yè)合同簽訂后，建設(shè)單位與前期服務(wù)人就應(yīng)當(dāng)在相關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下完成物業(yè)交接及資料交接，簽訂查驗(yàn)協(xié)議，對于查驗(yàn)中存在的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)限期整改或委托前期物業(yè)服務(wù)人整改。這樣既將交接工作提前，也有相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督，將隱患提早消滅。
七、明確交房前的物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
條例第二十二條規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔(dān)；房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)”，明確了前期物業(yè)期間的物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)主體，并以“月”為計(jì)費(fèi)周期，更便于操作。
八、明確了業(yè)主的范圍，解決了未取得產(chǎn)權(quán)登記的業(yè)主的身份難題。
以往對于“業(yè)主”的概念界定為“房屋所有權(quán)人”，但是在目前我國實(shí)行不動產(chǎn)登記制的情況下，這樣簡單的界定確實(shí)給尚未取得產(chǎn)權(quán)登記的“業(yè)主”造成了一些困擾。
對此，條例第二十五條在原有基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確了，尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但持有相關(guān)證明文件或基于法律規(guī)定，能夠證明其所有權(quán)人身份的個人或單位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“業(yè)主”。
九、放寬了業(yè)主大會成立的條件，將建設(shè)單位也納入了適格的申請主體當(dāng)中。
業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的組織。但以往實(shí)踐中普遍存在業(yè)主大會成立門檻高，導(dǎo)致小區(qū)“自治失靈”的狀況。
為此，條例第三十條規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的，百分之五以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主或者建設(shè)單位均可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的申請，居民委員會、村民委員會也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會的申請”。
也就是說，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付面積在過半情況下，申請成立業(yè)主大會的條件是5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，此外建設(shè)單位也被納入了適格的申請主體當(dāng)中。這一規(guī)定對降低業(yè)主大會成立門檻發(fā)揮著重要作用。
十、失信的自然人業(yè)主不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。
條例第三十九條規(guī)定了，業(yè)主是自然人的，應(yīng)當(dāng)符合“按時足額交納物業(yè)費(fèi)、不存在欠繳專項(xiàng)維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況”、“未被列為失信被執(zhí)行人”的條件。
十一、特殊情況下可組建“物業(yè)管理委員會”作為臨時機(jī)構(gòu)，保障業(yè)主的合法權(quán)益。
條例第五十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會：（一）不具備成立業(yè)主大會條件；（二）具備成立業(yè)主大會條件，但是確有困難未成立；（三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會”；第五十二條規(guī)定：“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會作為臨時機(jī)構(gòu)，依照本條例承擔(dān)相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會”。
物業(yè)管理委員會作為臨時性、過渡性機(jī)構(gòu)，可以有效避免因居民自治管理意識不足、業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度運(yùn)行不暢產(chǎn)生物業(yè)管理混亂問題。
十二、建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制，有效應(yīng)對突發(fā)狀況。
現(xiàn)實(shí)生活中，可能出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)“真空期”的情況，比如原物業(yè)服務(wù)人臨時撤管或物業(yè)服務(wù)人破產(chǎn)注銷等突發(fā)情況，這時業(yè)主無法及時選聘新的物業(yè)服務(wù)人，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)斷檔現(xiàn)象。這種現(xiàn)象出現(xiàn)后，業(yè)主的正常生活可能會受到一定的影響，有時甚至還會激化為群體性事件，影響社會穩(wěn)定。
條例第七十七條規(guī)定：建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。在此期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。
十三、專項(xiàng)維修資金的規(guī)定更加詳細(xì)。
隨著住宅使用年限的增長，動用專項(xiàng)維修資金維修、更新及改造房屋共用設(shè)施設(shè)備的需求也在上升，資金余額不足的問題逐漸暴露，歸集難、續(xù)籌難的矛盾日益凸顯。
條例第八十一條至第八十六條，分別規(guī)定了物業(yè)買受人足額交納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)、產(chǎn)權(quán)單位的交納和補(bǔ)交責(zé)任、續(xù)籌專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)和欠費(fèi)的限制措施、專項(xiàng)維修資金的代管主體、專項(xiàng)維修資金的用途等，從各個主體、各個環(huán)節(jié)對專項(xiàng)維修資金的籌集、監(jiān)管、交納有了更加明確的規(guī)定，對專項(xiàng)維修資金的運(yùn)用更具有實(shí)際的指導(dǎo)意義。
