《民法典》物權編司法解釋(一)新舊條文對照梳理
文＼劉帥
北京岳成律師事務所律師助理
2021年1月1日，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>物權編的解釋（一）》（以下簡稱《物權編解釋一》）正式公布實施。《物權編解釋一》是對《物權法司法解釋》的繼承與完善，依舊采用了《物權法司法解釋》的體例，與《物權法司法解釋》相比，《物權編解釋一》主要有以下幾個方面的變化：
一、《物權編解釋一》刪除了《物權法司法解釋》第十四條
在體系上，《物權編解釋一》司法解釋共二十一條，《物權法司法解釋》共二十二條。《物權編解釋一》刪除了《物權法司法解釋》中的第十四條“兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權的，應予支持。”的規定，因為在《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第三百零六條[1]中已有相關的規定，換言之《物權法司法解釋》中的第十四條已為《民法典》第三百零六條吸收，因此在《物權編解釋一》無需再作規定。
二、在《物權編解釋一》第四條[2]增加了居住權
居住權制度是《民法典》新增加的內容，規定在《民法典》第三百六十六條：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”即居住權是對他人住宅享有的通過合同設立的一種用益物權，居住權人享有占有和使用的權能。在《民法典》頒布之前，居住權一直未被我國立法所承認，但在司法實踐中涉及到居住權的案件卻比比皆是，主要集中在離婚、繼承、贍養以及公產住房、投資性住房糾紛等相關社會生活領域[3]。
預告登記具有準物權的性質，預告登記權人所享有的是一種具有物權效力的債權，未經其同意不得轉讓不動產所有權等物權，以及不得設立用益物權、擔保物權等其他物權。而居住權作為新增加的用益物權，應當增加到本條之中。
三、《物權編解釋一》第五條[4]在“買賣不動產物權的協議”前增加了限定詞“預告登記”，使表述更加清晰易懂，不會產生歧義；同時刪減“被解除”這一債權消滅情形。
預告登記的功能在于保全債權，故預告登記的效力依附于債權而存在，如果債權債務因合同被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權、債務相互抵消、清償、債務人依法將標的物提存等原因消滅，預告登記就失去了存在的基礎，因此而失效[5]。《物權編解釋一》第五條主要是為了列舉“債權消滅”的一些情形，因此，《民法典》五百五十七條[6]已明確規定的債權消滅情形，就無需在《物權編解釋一》再次規定。
四、在《物權編解釋一》第六條將“對價”改為“合理價款”，表述更加準確。
《物權編解釋一》第六條“轉讓人轉讓船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付合理價款并取得占有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為民法典第二百二十五條所稱的善意第三人’的，不予支持，法律另有規定的除外。”船舶、航空器和機動車物權轉讓人的一般債權人在物權受讓人已經支付合理價款并取得占有，只是沒有完成過戶登記時，不屬于善意第三人，其主張自己是善意債權人而欲對抗物權轉移效力的，理由不能成立，不發生物權對抗效力。將轉讓人的債權人排除在善意第三人之外，意在貫徹物權優先效力。在第三人僅為一般債權人的情況下，該第三人尚未因特定物的交付而成為物權人，不應認為其與未經登記之特殊動產物權所有權人之間存在競爭對抗關系[7]。而將“對價”改為“合理價款”以后，排除了轉讓人的惡意轉讓的行為，實際上賦予了一般債權人救濟的權利，當轉讓價格不符合《物權編解釋一》第十八條[8]的規定的“合理的價格”時，一般債權人可以直接行使撤銷權，但如果是“對價”的話，那么就需要解釋“對價”的含義，然后再進行判斷是否是“合理價款”，就會變得復雜。
《民法典》已于2021年1月1日正式實施，此次最高人民法院發布了《民法典》物權編解釋（一），隨著《民法典》的實施和新情況、新問題的出現，更多的司法解釋也將會發布，需要及時學習和深刻領會，以便對《民法典》的條文有一個準確理解和適用。
注釋：
[1]《中華人民共和國民法典》第三百零六條按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。
兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。
[2]《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>物權編的解釋（一）》第四條未經預告登記的權利人同意，轉讓不動產所有權等物權，或者設立建設用地使用權、居住權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照民法典第二百二十一條第一款的規定，認定其不發生物權效力。
[3]最高人民法院貫徹實施工作領導小組編著：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用上》，人民法院出版社2020年版，第865頁。
[4]《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>物權編的解釋（一）》第五條預告登記的買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為民法典第二百二十一條第二款所稱的“債權消滅”。
[5]最高人民法院貫徹實施工作領導小組編著：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用上》，人民法院出版社2020年版，第119頁。
[6]《中華人民共和國民法典》第五百五十七條有下列情形之一的，債權債務終止：
（一）債務已經履行；
（二）債務相互抵消；
（三）債務人依法將標的物提存；
（四）債權人免除債務；
（五）債權債務同歸于一人；
（六）法律規定或者當事人約定終止的其他情形。
合同解除的，該合同的權利義務關系終止。
[7]最高人民法院貫徹實施工作領導小組編著：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用上》，人民法院出版社2020年版，第138-139頁。
[8]《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>物權編的解釋（一）》第十八條民法典第三百一十一條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。
