不經過業主同意，就可以使用住宅專項維修資金嗎？
文＼楊楠楠
北京岳成律師事務所黑龍江分所律師助理
近日，有位岳成律師事務所老客戶來電咨詢，說他們小區物業公司未經過業主同意便動用房屋維修資金，小區物業這么做是不是違法？
岳成律師事務所律師經過耐心的聽取他的講述，才了解到原來他們小區因外墻年久失修，有隨時 脫落危險，物業公司在沒有經業主同意的情況下，動用了住宅維修資金并雇工人進行了維修。
物業公司的行為是否違法呢？岳成律師事務所律師給您來普法。
根據《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，房屋維修資金申請使用分為一般使用程序和應急使用程序；一般使用程序需要滿足《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二條規定，必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意，才可以適用；應急使用程序需要符合《住宅專項維修資金管理辦法》二十四條規定，只要滿足發生危及房屋安 全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的情形，便不需要通過業主表決，只需要物業服務企業或相關業主提出使用建議，經房屋所在地街道辦事處核實，在到區 房屋專項維修資金管理機構辦理備案，市房屋專項維修資金管理機構通知銀行劃撥資金即可。
因此，因小區外墻年久失修，有脫落危險，有損居民居住安全的情況符合《住宅專項維修資金管理辦法》二十四條應急使用的條件，故該小區物業公司可不經業主同意，在按《住宅專項維修資金管 理辦法》規定的程序辦理后使用房屋維修資金并不違法。
法條依據：第二十二條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下 程序辦理：
（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業 主提出使用建議；
（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三 分之二以上的業主討論通過使用建議；
（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；
（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資 金的部門申請列支；
（五）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資 金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；
（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十三條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下 程序辦理：
（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、 列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；
（二）業主大會依法通過使用方案；
（三）物業服務企業組織實施使用方案；
（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房 住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；
（五）業主委員會依據使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案； 動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、 市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合 有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；
（六）業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專 項維修資金的通知；
（七）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十四條 發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修 和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項 的規定辦理；
（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項 和第七項的規定辦理。
發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產） 主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有 住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
