物業公司提供的服務不滿意，能拒交物業費嗎？
文/周靖鈞
北京岳成律師事務所北京總所律師助理
物業和業主之間常見糾紛之一是涉物業費的糾紛，即物業起訴業主繳納物業費并支付滯納金或違約金。而業主不繳納物業費的原因也有很多，根據日常物業糾紛案件的咨詢和代理情況總結歸納、上述原因包括：房屋質量有問題、房產證未辦理、物業費漲價、物業服務質量差、小區衛生環境和綠化養護管理差，還有業主車輛被劃傷、失竊等原因，其中業主對物業服務不滿意是拒繳物業費的主要原因。
物業公司提供的服務有瑕疵、可以不交物業費嗎？
首先，讓我們通過一個案例來看法院處理此類案件的思路：
案 例
陜西某物業公司因業主何某常年不繳納物業費用起訴至當地人民法院，要求何某支付物業費及滯納金損失。
當地法院查明：
1.原告提交的《前期物業服務協議》是雙方真實意思表示，原、被告應按協議約定履行各自義務，原告為被告所在小區提供物業服務，被告作為業主應繳納相應物業費用。
2.被告提交的證據中顯示物業管理區域內確實存在局部瑕疵，但綜合雙方物業服務協議約定及該小區整體環境來看，原告已盡到了物業管理服務義務。
法院審理后認為，被告何某應當根據《前期物業服務協議》繳納物業費，但鑒于原告的物業服務確實存在瑕疵、原告請求的滯納金法院不予支持。故法院依法判決、何某支付陜西某物業公司物業服
務費3xxx元。
案例中，物業公司為何某所在小區提供了物業服務，所以何某應支付物業費。但又因為物業公司提供的服務存在局部的瑕疵，何某不屬于惡意拖欠，故法院判決時，未支持物業公司要求支付滯納金的訴求。
物業服務是針對全體業主和整體區域的各個方面提供的，具有公共性和整體性，而局部存在的瑕疵不能視為不支付物業費的理由，但因服務瑕疵導致的損失，業主可以要求物業公司賠償。
如果物業公司連基本的物業服務都未提供或者服務具有重大瑕疵的，例如門禁損害未修復導致業主財物被盜、公共設施大部分損壞、小區垃圾堆積如山等情形普遍存在的話，一般可以認定物業公司服務未達標并構成根本違約，此時業主可以拒付或者要求減少物業費但要承擔一定的舉證責任。
業主遇到物業服務問題應如何維權？
在物業公司未盡到履行物業管理及維護等職責的情況下，業主委員會或業主平時應注意拍照、錄視頻等固定或保留證據，以便在訴訟過程中提供相關證據，法院才能根據各自證據對是否減免物業費作出判定。當然，針對物業不作為的問題，可以由業主委員會出面與物業公司協商處理、督促其按照
物業服務合同履行職責，同時也可以按照相關規定與物業公司解除物業服務合同，解聘后更換其他物業公司。
