《北京市住房租賃條例》解讀
文/計珊
北京岳成律師事務所北京總所律師助理
《北京市住房租賃條例》（以下簡稱“《條例》”）已由北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議于2022年5月25日通過，自2022年9月1日起施行。本文對《條例》出臺背景及重點、亮點內容進行一下介紹。
一、出臺背景
黨的十八大以來，習近平總書記多次就住房租賃問題作出批示，并在黨的十九大報告中明確指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。
北京市住房租賃市場發展迅速，已成為市民實現住有所居的重要途徑。然而，龐大的住房租賃規模和復雜的住房租賃關系導致涉住房租賃類糾紛居高不下，“黑中介”“隔斷房”“甲醛房”問題屢禁不止，"二房東"跑路、長租公寓"爆雷"、哄抬租金、發布虛假房源等亂象時有發生。
住房租賃事關重要民生，其涉及的主體多、法律關系復雜。《條例》針對當前住房租賃市場的重點難點問題，在廣泛匯集民意、傾聽民生需求的基礎上，作了有針對性的制度設計。《條例》的制定是推動住房租賃行業規范健康發展，維護當事人切身利益的重要舉措。
二、主要內容解讀
（一）擴大租賃住房供給，運用科技強化監管
《條例》明確要合理規劃租賃住房供給規模，將租賃住房納入住房發展規劃，擴大保障性租賃住房供給。多渠道增加租賃住房供給，鼓勵通過新增或者利用已有用地專門建設租賃住房、在新建商品住房項目中配建租賃住房、將非居住存量房屋按照規定改建為租賃住房、將符合條件的閑置住房出租等方式實施。
《條例》明確建立健全本市住房租賃管理服務平臺，便利租賃當事人完成網簽備案，履行法定義務，住房租賃管理服務平臺可為租賃當事人提供住房租賃合同網簽、登記備案、信息查詢和核驗等服務. 與公安、市場監督管理、教育、人力和社會保障、金融監管、住房公積金等部門和單位建立信息互聯互通等共享機制，讓"信息多跑路、群眾少跑腿"。
（二）保護當事人合法權益，平衡權利義務關系
1.為解決群租房、短租房和集租房等群眾較為關注和反映集中的問題，《條例》明確了出租住房的條件要求。
針對群租房問題，《條例》規定房屋應當符合安全規定，具備基本居住條件，以原規劃設計的房間為最小出租單位，不得打隔斷分割出租、不得將起居室單獨出租、廚房、衛生間、陽臺、儲藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住等。
針對短租房問題，《條例》明確實行區域差異化管理，首都功能核心區內禁止出租短租住房；其他城鎮地區出租短租住房的，應當符合本市相關管理規范和本小區管理規約，無管理規約或者管理規約無相關約定的，應當取得本棟樓內或者同一平房院落內其他業主的一致同意。出租人應當與房屋所在地的公安派出所簽訂治安責任保證書。短租住房的出租人應當在住宿人員入住前當面核對住宿人員身份信息，即時通過規定的信息系統申報登記信息。
針對集租房問題，《條例》對集中出租住房達到規定數量以及單位承租住房供本單位職工居住的，明確安全管理責任。例如，明確專門的管理人員，設置監控、滅火等治安防范、消防設備設施和安全通道，并建立信息登記簿或者登記系統等。
2.為平衡租賃當事人的權利義務，《條例》明確出租人、承租人行為規范。
《條例》明確出租人應負責租賃住房及其附屬設施的安全管理、不得向未提供身份證明材料的人出租住房，發現涉嫌利用出租住房從事違法犯罪活動的應當及時報告，不得采取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他故意降低服務標準等方式，或者采取暴力、威脅等非法方式、強迫承租人變更、解除住房租賃合同、提前收回租賃住房。
《條例》明確承租人應當向出租人提供身份證明材料，按照約定配合出租人定期檢查租賃住房的使用情況，按照規劃用途、安全合理使用租賃住房及其附屬設施，并作為物業使用人遵守物業管理和生活垃圾分類相關規定，遵守小區管理規約。
為解決甲醛房問題，《條例》規定：住房租賃企業對租賃住房進行裝修裝飾的，應當征得所有權人同意，并遵守室內裝修裝飾相關規定和標準、保障租賃住房安全。同時，《條例》明確了住房租賃企業違反上述規定的處罰標準。經具備資質的檢測機構檢測，室內空氣質量不符合室內空氣質量標準的，由住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，可處一萬元以上五萬元以下罰款；逾期不改的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。
3.《條例》明確建立多主體、多渠道的多元化解機制。
一是對于民事糾紛首先應當由當事人協商解決：二是從事住房租賃經營的企業、房地產經紀機構以及互聯網信息平臺應當建立投訴處理機制、及時妥善化解租賃矛盾糾紛，將矛盾糾紛化解在第一線；三是可向有關協會、行業組織、政府部門、人民調解組織申請進行調解；四是仲裁或訴訟。
（三）加強市場主體監管
《條例》明確規定住房租賃企業、房地產經紀機構應當具備相應的資金、人員和管理能力，要求企業名稱和經營范圍均應當體現行業和經營特點，明確市場主體登記和行業備案要求。營業執照、辦公地址、從業人員信息、服務事項及收費標準、投訴電話等須在經營場所、網絡服務端如實公示，要提前編制房屋狀況說明書并向承租人告知有關信息。從業人員應當持卡實名從業，并在提供服務的租賃合同上簽字、注明信息卡號。
尤其是對于以下社會關注度較高、關涉群眾切身利益的問題，《條例》從強化市場主體監管的角度，作了有針對性的制度設計：
1.為回應"二房東"卷款跑路、惡意詐騙房租問題、《條例》規定個人轉租住房超過規定數量的應當依法申請辦理市場主體登記。
2.為回應"黑中介"問題，對房地產經紀機構提出規范從業要求，規定其不得開展住房轉租經營業務、不得賺取租金差價。
3.為遏制虛假房源問題、《條例》規定互聯網信息平臺應承擔身份核驗、登記、信息審查和信息
報送等責任。互聯網信息平臺知道或者應當知道信息發布者存在提供虛假材料、發布虛假信息等違法行為的，應當及時采取刪除、屏蔽相關信息等必要措施。對于兩年內因違法發布房源信息、推薦房源受到三次以上行政處罰，或者在停業整頓期間的信息發布者、互聯網信息平臺應當采取一定期限內限制其信息發布等必要措施，保障消費者權益。（四）加強資金監管，保障承租人資金安全1.對租金、押金收取及“租金貸”進行規范。
《條例》規定租賃企業收取押金一般不得超過一個月租金并須通過第三方專用賬戶托管；單次收取租金數額一般不得超過三個月租金，超收的租金應當納入監管。
《條例》規定經紀機構收取傭金一般不得超過一個月租金，并且合同期滿當事人續約或者重新簽訂住房租賃合同的、經紀機構不得再次收取傭金。
《條例》規定金融機構發放租金貸款應當以備案的租賃合同為依據、劃入承租人賬戶；貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過租賃合同期限，發放貸款頻率應當與承租人支付租金頻率匹配。
2.建立政府對租金價格的干預機制。
《條例》規定市住建部門加強租金監測，建立健全預警機制；租金明顯上漲或可能明顯上漲時、市政府可采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施穩定租金水平。從而為降低住房租賃企業經營風險，維護社會穩定和市場穩定而采取特殊管控措施提供了法律依據。
