文＼李紅波
北京岳成律師事務所民事業務部律師
案情簡介
本案系所有權確認糾紛，原告二人系夫妻，被告二人系原告的兒子與兒媳。2004年5月16日，二原告以被告馬某的名義購買了訴爭房屋，2006年4月27日，該訴爭房屋被登記在被告馬某的名下。2009年8月6日，被告王某和被告王某登記結婚。2013年10月24日，該房屋的所有權人由被告馬某一人變更為被告馬某、被告王某共同所有。現原告起訴稱與被告馬某之間存在約定，將訴爭房屋登記在被告馬某名下，但房屋所有權人為原告二人，認為被告馬某未經同意擅自將訴爭房屋變更登記在被告馬某與被告王某二人名下，現原告起訴要求確認訴爭房屋所有權歸其所有。法院最終駁回了原告的全部訴訟請求。
代理意見
北京市岳成律師事務所依法接受本案被告王某的委托，指派我擔任一審的代理人，現發表代理意見如下：
一、訟爭房屋系被告王某與被告馬某的夫妻共同財產
被告王某與被告馬某于2001年相識并相戀，8年后辦理了結婚登記，婚后感情較好，被告馬某于2013年提出將其婚前購買的房屋（即訟爭房屋）約定為夫妻共同財產，并于2013年10月24日辦理了房屋所有權變更登記。自此，訴爭房屋變更為被告王某與馬某的夫妻共同財產。
二、被告王某受讓訴爭房屋前，訴爭房屋系被告馬某婚前個人財產，被告馬某有權處分訴爭房屋
首先，訴爭房屋系被告馬某工作后購買，登記在被告馬某一人名下，房產所有權證亦由被告馬某自行保管，且自買房后，被告馬某一直居住在訴爭房屋內，并告知被告王某該房屋系其個人財產。被告王某與原告二人相識十多年，從未聽說訴爭房屋的所有權人是原告。不久前，被告王某發現馬某有第三者，因馬某強袒護第三者，被告王某與馬某及二原告就此事進行了家庭談判，馬某及二原告的態度迫使被告王某提出離婚，而一旦兩人離婚，勢必分割訴爭房屋。上述事實表明，訴爭房屋原系被告馬某婚前個人財產，而原告二人提起本次訴訟的原因是為避免訴爭房屋離婚時被分割。
其次，原告提交的證據無法證明其與被告馬某之間存在借名買房關系。
第一，被告王某從未見過或聽說過原告提交的《特定協議》及《保證書》，該《特定協議》未經公證，因原告與被告馬某系父母子女關系，（原告與被告馬某的利益是一致的，這一點從原告提交的證據查詢證明也可以看出，查詢人為被告馬某，馬某查詢房屋登記信息后將查詢結果交給原告），涉及重要的房產利益，為保證協議效力，應辦理公證，未辦理公證的，效力不應認可。
第二，即便《特定協議》及《保證書》真實，也僅能證明原告與被告馬某之間有贈與及接受贈與的意思表示，并非原告借被告王某之名買房。《特定協議》約定房屋產權證用的是兒子馬某的名字，之所以這樣做是為了省去多年后房屋產權人變更的麻煩，《保證書》寫明如果今后我和愛人不孝順或沒有盡到贍養您們的義務，如父母提出異議，我會無條件返還父母的房子，可見原告的真實意思表示是將訴爭房屋贈與被告馬某，而被告馬某也已接受該贈與，取得了房屋所有權。故即便《特定協議》及《保證書》真實，也僅能證明原告將訴爭房屋贈與被告馬某，并登記在被告馬某名下，該贈與協議已履行完畢，不存在原告所稱借名買房的約定。
第三，原告未提交購買訴爭房屋的出資證明。原告未提交任何證據證明其支付了購房款，購房付款發票、結清證明等均顯示被告馬某是付款人。僅憑《特定協議》及《保證書》不足以證明原告事實上向被告馬某贈與了訴爭房屋，更無法證明原告與被告馬某之間存在借名買房關系。
綜上，簽訂購房合同的購房人、實際房款付款人、房屋所有權登記的所有權人均為被告馬某，被告王某受讓訴爭房屋前，訴爭房屋系被告馬某婚前個人財產，馬某有權處分訴爭房屋。
三、原告認為與被告馬某之間存在借名買房約定的，應另行向馬某主張合同權利，與被告王某無關
根據《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第十條，借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第十五條，當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。故原告認為其與被告馬某存在借名登記約定的，應向被告馬某主張相關合同權利。
綜上，請法院依法駁回原告的訴訟請求。
判決結果
二原告系夫妻關系，被告馬某是二原告之子。本案訴爭房屋于2004年登記在被告馬某名下。2009年8月6日，被告王某與被告馬某登記結婚。2013年10月24日，被告馬某與被告王某將本案訴爭房屋所有權登記變更為被告馬某與王某共有。
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經依法登記發生效力。二原告與被告馬某存在直接的確權關系（由出資購房關系引發），與被告王某不存在直接的確權關系（被告王某系因被告馬某的贈與取得房屋的共有權），二原告對訴爭房屋權屬的爭議與被告王某取得該房屋共有權不是由同一法律關系引發。現本案訴爭房屋的權屬登記已經變更為被告馬某與被告王某共有，在被告馬某對被告王某的贈與被依法確認無效前，二原告要求確認訴爭房屋歸其所有，本院不予支持。雙方關于被告馬某與被告王某變更產權登記為二人共有是否有效的爭議，不屬于本案審理范圍，應另案處理。依照《中華人民共和國物權法》第九條、第十四條、第三十三條之規定，判決如下：
駁回原告二人的訴訟請求。
律師點評
本案屬所有權確認糾紛，案件的爭議焦點有二：一是馬某處分訴爭房屋的行為是否有效；二是二原告對訴爭房屋權屬的爭議與被告王某取得該房屋共有權是否為同一法律關系引發。馬某于2013年提出將其婚前購買的房屋（即訟爭房屋）約定為夫妻共同財產，并于2013年10月24日辦理了房屋所有權變更登記。根據相關法律的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經依法登記發生效力。馬某處分訴爭房屋的行為有效，在被告馬某對被告王某的贈與被依法確認無效前，訴爭房屋為馬某與王某夫妻共有。原告認為與馬某之間存在借名買房約定的，二原告與被告馬某存在直接的確權關系（由出資購房關系引發），應另行向馬某主張權利，與被告王某不存在直接的確權關系（被告王某系因被告馬某的贈與取得房屋的共有權），故二原告對訴爭房屋權屬的爭議與被告王某取得該房屋共有權并非由同一法律關系所引發。
