文研院訴某藥品廠、A公司、B公司房屋交付案

　　案情簡介:某處住宅樓項目系經北京發展改革委員會批準的，利用某藥品廠小動物實驗場用地建設的項目。
　　文研院與A公司及某建筑總公司、某藥品廠簽訂了《關于合建某處住宅樓協議書》，雙方約定，文研院提供347平方米的住宅建設用地，A公司負責某處住宅樓所需的其他建設用地、資金、施工、設計；根據擬建某處住宅樓總建筑面積18580平方米的實際情況，文研院應分得某處住宅樓建筑面積1403.56平米，共13套住宅。
　　文研院與A公司簽訂了協議后，A公司又與B公司簽訂了《合作協議》，約定A公司提供建設用地，辦理項目有關建設手續，B公司提供項目建設所需的全部建設資金。該項目建成后，B公司將上述項目陸續以出租的名義賣出，文研院的權益未得到保護，因此文研院起訴要求A公司向其交付1403.56平方米房屋并要求B公司承擔連帶責任。
　　代理詞
　　尊敬的審判長、審判員：
　　北京岳成律師事務所接受文研院的委托，指派我擔任代理人，參與其與某藥品廠、A公司、B公司房屋交付合同糾紛一案。庭前代理人調取了本案的證據，現依據本案的事實和法律，發表如下代理意見：
　　一、本案的基本事實
　　2001年10月20日，A公司取得北京市發展計劃委員會《關于A公司某處職工住宅項目建議書（代可行性研究報告〕的批復》，同意A公司利用所屬市某藥品廠（以下簡稱藥品廠）小動物實驗場用地建設某處職工住宅。
　　2002年8月21日A公司經理辦公會研究決定，授權某建筑總公司負責組織建設某處住宅項目。2002年8月26日，某建筑總公司為甲方，原告（文研院）為乙方，雙方簽訂了《關于合建某處住宅樓協議書》，雙方約定，原告提供347平方米的住宅建設用地，甲方負責某處住宅樓所需的其他建設用地、資金、施工、設計；根據擬建某處住宅樓總建筑面積18580平方米的實際情況，原告應分得某處住宅樓減租面積1300平米，共11套住宅。
　　2002年12月A公司就某處住宅項目取得《建設工程規劃許可證》，2003年9月9日取得《建設工程施工許可證》。
　　2003年8月20日A公司為甲方，B公司為乙方，雙方簽訂了《合作協議書》，約定A公司提供建設用地，辦理項目有關建設手續，B公司提供項目建設所需的全部建設資金。A公司分得3200平米建設面積，A公司應取得3200平方建筑面積中的1300平方米的住宅建筑面積由A公司按與原告所簽訂的合同，補償給原告。
　　2003年12月8日，A公司為原告出具《承諾書》，重申原告2002年8月26日所簽訂的《關于合建某處住宅樓協議書》有效。
　　上述協議簽訂后，并未得到實際履行，A公司為了建設的方便，安排其下屬單位亦為A公司某處住宅項目提供建設用地的藥品廠于2005年2月1日與原告簽訂了《土地置換協議》、《土地置換補充協議》、2005年6月1日原告、藥品廠、A公司委托某建筑總公司三方簽訂了《關于對〈土地置換補充協議〉的補充協議》，上述協議約定，原告與藥品廠同意將各自擁有產權的某街2、4號院內相鄰部分土地面積同位282.54平方米不便整體規劃利用的零散國有土地進行置換，置換后由藥品廠的上級主管單位A公司負責建設某處住宅項目，考慮到某處住宅項目距離原告院內現有建筑的距離太近和對現有建筑的遮陽問題，同意對原告進行補償，補償最終體現為藥品廠及A公司向原告交付建筑面積為1300平房米的住宅。同時約定A公司應負責在某處住宅項目竣工后15日內，建造高2.5米鐵欄桿，以保護安全，如未能即使建造，原告有權要求賠償圍墻建造款10萬元人民幣。
　　2006年5月18日，藥品廠再次代表A公司與原告簽訂了《關于文研院所與藥品廠土地置換工作中相鄰多出土地的解決協議》，約定藥品廠和A公司因多出的土地已全部劃撥給藥品廠，藥品廠同意以在某區北四環東路合建某處住宅給予補償，補償房屋面積為103.56平方米。
　　2010年8月2日，A公司給原告發函，確認原告在某處住宅項目中享有的權利，并要請原告與A公司共同與B公司協商。
　　從以上事實中，可以看出，原告與藥品廠、A公司是合同關系，合同中明確約定了藥品廠、A公司向原告方交付1403.56平方米的房屋，二者應按合同履行。
　　二、B公司應承擔連帶責任
　　B公司雖未與原告之間簽訂直接的合同關系，但其仍應承擔連帶責任，理由如下：
　　1、縱觀本案，其為最終的受益人，其組織開發了訴爭項目，并在損害合作方A公司及原告權益的情況下，將該項目房產變現銷售，牟得了訴爭項目的全部利益。
　　2、B公司在2003年8月20日與A公司簽訂協議時，明知該項目建成后，有原告相應面積的房屋，但其仍在未通知原告的情況下將其變相銷售，其行為已經侵犯了原告的權益。
　　3、原告訴訟請求及合同權益能得以實現的基礎，必須依賴于B公司的履行。綜合以上三點，B公司應當承擔連帶向原告交付房屋的責任。
　　三、該項目已經具備交房條件，三被告不能以房屋未經竣工驗收為由，拒絕履行交付義務。
　　原告與藥品廠所簽協議中，對房屋交付的條件是在某處住宅項目竣工后10天內，向原告交付。但被告認為，該項目未經竣工驗收，不具備交房的條件。我們認為，被告的理由不能成立，理由如下：
　　1、竣工與竣工驗收不同。竣工在法律上解釋為工程完工，是一種事實狀態，而竣工驗收是指建設方組織施工方、設計方、監理方四方驗收，二者不是同一個法律概念。
　　2、該項目房屋已經被變現銷售，已經具備交付條件。經過庭審調查，我們已經知道的事實是，該項目的大部分房屋已經被B公司變現銷售，實際的買受人已經居住使用房屋，因此三被告再以該工程未竣工來拒絕履行交付義務，顯然不能成立。
　　3、退一步說，該項目也應被視為竣工。《最高人民法院關于審理建設工程施工程合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規定：當事人對建設工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：（一）建設工程經竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；（二）承包人已經提交竣工驗收報告，發包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；（三）建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用的，以轉移占有建設工程之日為竣工日期。
　　根據上述規定，該項目轉移占有之日為竣工之日，本案亦已達到竣工的交付條件。
　　四、法院應當支付原告要求交付房屋的訴請
　　該訴爭項目并非違章建筑，其在2001年10月20日取得北京市發展計劃委員會《關于A公司某處職工住宅項目建議書（代可行性研究報告〕的批復》，同意A公司利用所屬某藥品廠小動物實驗場用地建設某處職工住宅。2002年12月AS公司就某處住宅項目取得《建設工程規劃許可證》，2003年9月9日取得《建設工程施工許可證》，訴爭項目為合法建設，雖現在未取得竣工驗收，但并不影響其使用價值，且該項目已經使用，因此，法院具備判令三被告向原告交付房屋的條件。
　　綜上，肯定法庭能采納代理人的代理意見，支付原告的訴訟請求。 　　審理結果
　　原審判決認定事實清楚，適用法律正確，處理并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十條第一款第（一）項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
　　案件評析
　　文研院與A公司及其所屬A公司、藥品廠簽署的各份協議及補充協議以及A公司及其所屬A公司與B公司簽訂的合作協議書及補充協議等，均系各方當事人的真是意思表示，協議內容均不違背國家法律、行政法規的強制性規定，合法有效。文研院依約應獲得相應房屋面積。
　　雖然目前項目尚未通過消防及綠化驗收，但建設單位、勘察單位、設計單位、監理單位及施工單位對北桃園住宅項目進行了驗收，結論為各分項工程符合設計要求，施工質量均滿足有關質量驗收規范和標準要求，工程竣工驗收合格。
　　考慮目前項目的實際情況，為減少各方的損失，原審法院判令A公司與藥品廠應按照約定將文研院應分的的建筑面積交付文研院，二審法院不持異議。由于B公司已私自對某處住宅樓進行了銷售，A公司及藥品廠能否按照約定的單元將房屋交付文研院，尚無法確定A公司及藥品廠交付房屋履行交付義務，則以某處住宅項目中其他面積予以補足。如A公司及藥品廠交付文研院的11套房屋建筑面積不足或者超過1403.56平方米，則按照雙方約定的每平方米5000元的標準向對方補償差價款。涉案某處住宅項目系由文研院與A公司所屬藥品廠提供土地，以A公司名義辦理規劃建設手續，而由B公司出資建設，各方之間屬于合作關系。在該合作關系中，A公司的主要義務是提供土地，辦理相關規劃建設手續，并協助配合B公司完成項目的相關手續，B公司負責投入全部資金及負責具體的工程建設、管理和運作，B公司并未將A公司應分得的3200平方米建筑交付A公司，致使A公司及藥品廠無法按照約定向文研院交付住宅樓，故確定由B公司對A公司及藥品廠向文研院履行的交付義務承擔連帶責任于法有據。