開發商的逆襲：尹某等20人訴北京某房地產開發有限責任公司房屋買賣合同糾紛案

　　案情簡介：
　　2013年6月，尹某等20余人與北京某房地產開發有限責任公司簽訂一份《北京市商品房預售合同》，約定買受人購買房地產公司開發建設的限價商品房一套。在合同中，雙方約定了明確的違約責任，買受人應自合同簽訂后35日內完成貸款發放事宜，貸款逾期到達出賣人指定的賬戶，均視為買受人逾期付款，須按預售合同的約定承擔違約責任。買受人由于遲延履行合同義務，向房地產公司交納了違約金共計2千余元。但買受人稱房地產公司未及時開具首付款發票，也未在開具發票后及時將發票交給自己，由于首付款發票為買受人辦理貸款的必備材料之一，因此導致買受人履行遲延，故其向法院提起訴訟，主張房地產公司返還違約金2千余元。因為該房地產公司系岳成所常年法律顧問單位，故委托岳成所律師代理其參加此次訴訟。
　　代理詞
　　北京市岳成律師事務所依法接受被告北京某房地產開發有限責任公司的委托，指派我擔任被告的訴訟代理人。現發表代理意見如下：
　　一、原告因違反合同約定向被告支付違約金，原告無權要求返還
　　1、2013年6月1日，原被告簽訂《北京市商品房預售合同》，合同編號為Y1494272。該合同系雙方真實意思表示，已經依法成立生效，對原被告具有法律約束力，原被告應當按照合同約定履行自己的義務。
　　2、有關本案糾紛，原告違反如下合同約定：
　?。?）第六條付款方式及期限：4、其他方式：具體付款方式及期限的約定見附件五。
　?。?）附件五付款方式及期限的約定：3、買受人應自本合同簽訂后35日內完成貸款發放事宜，將貸款轉到出賣人指定的賬戶中。貸款逾期到達出賣人指定的賬戶，均視為買受人逾期付款，須按預售合同第十一條之約定承擔逾期付款違約責任。
　?。?）第十一條逾期付款責任：1、按照逾期時間，出別處理： （1）逾期在30日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之叁的違約金，并于實際支付應付款之日起30日內向出賣人支付違約金，合同繼續履行。
　?。?）附件十補充協議：第十九條其它約定：2、付款日的界定：買受人以銀行匯款支付房款的，匯款到達出賣人賬戶之日為付款日。
　　3、依據《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務 或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施 或者賠償損失等違約責任。第一百一十四條：當事人可以約定一方 違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定 因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失 的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金 過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以 適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后， 還應當履行債務。之規定，原告應嚴格按照合同約定的期限，履行支付房款的義務，因原告未按合同約定期限履行付款義務，故應承擔 合同約定的違約責任，即支付違約金。
　　4、違約金的計算方式。
　　原被告雙方簽訂合同的日期為2013年6月1日；原告貸款數額 為37萬元；按照合同約定原告應于合同簽訂后35日內完成貸款發放事宜，即2013年7月5日前；原告實際完成貸款發放事宜的時間為 2013年7月24日。故按照合同約定原告應支付37萬*0. 3‰*19=2109元。
　　二、被告已及時履行合同義務，原告未能按時完成貸款發放事宜 與被告無關
　　1、在原被告簽訂的上述合同中，附件十補充協議第七條明確約 定：買受人申請貸款的，應根據自身條件選擇能夠獲得批準的貸款 類型和貸款金額。并應遵守貸款機構的貸款審查規定，積極配合貸款 機構完善相關資料。如買受人未在主合同附件五約定的期限內將貸款 轉到出賣人的指定的賬戶，按主合同附件五中的違約責任比例處理。 該條約定說明，在雙方簽訂合同之時，被告已盡到提醒告知義務，原 告應考慮到審批手續可能遇見的相關問題，原告因自身原因，拖沓辦 理申請貸款事宜，造成的不利后果應由原告自行承擔。
　　2、被告已及時履行自己的義務，原告因自身原因造成放貸遲緩， 理應承擔相應的違約責任。在辦理公積金貸款的過程中，被告僅需履 行交付五證予代辦機構的義務。其中，被告將五證交付予代辦機構，并于2013年6月19日開具首付款發票。 但原告卻遲遲不來領取，直至2013年7月18日才領取發票。
　　被告于2013年6月19日開具發票，如原告及時領取，最遲可以 在2013年7月1日前完成放款事宜。按照雙方合同約定，原告最晚應于2013年7月5日前完成貸款發放事宜，而原告實際領取時間是 2013年7月18日，其實際領取發票的時間，已經晚于合同約定的完 成放貸事宜的時間。故原告故意拖延領取發票時間，應承擔不利后果， 故應按照合同約定承擔違約責任。
　　綜上所述，被告巳按照合同約定履行自己的義務，原告為按照合 同約定履行義務，理應承擔違約責任，無權要求被告返還違約金。
　　審判結果
　　法院認為，當事人對自己的主張有責任提供證據。沒有證據或證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。原、被告雙方簽訂的《北京市商品房預售合同》系雙方當事人真實意思表示，且未違反法律的強制性規定，應屬合法有效，對雙方當事人具有法律約束力。雙方當事人在依合同約定享有相應權利的同時，亦應當按照約定全面履行各自義務。一方當事人履行義務不符合合同約定的，應當承擔違約責任。首先，原告主張其未能按照合同約定支付購房尾款的原因系被告延遲向其交付首付款發票，要求被告退還其已經支付的違約金，而原告提供的證據并不足以證明其主張。根據庭審查明的事實可知，購房尾款系原告委托代辦機構辦理公積金貸款，而代辦機構在提交申請材料后被公積金中心以需辦理評估為由退回，導致原告于2013年7月中旬方辦理面簽手續，貸款發放最終遲延。其次，原告在逾期付款后，已經按照與被告在《北京市商品房預售合同》中的約定，承擔了相應的違約責任且已履行完畢，應視為原、被告雙方已達成合意。綜上所述，原告要求被告返還延遲付款違約金的訴訟請求，依據不足，本院不予支持。依據《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：
　　駁回原告尹某的訴訟請求。
　　案件受理費二十五元，由原告尹某負擔，已交納。
　　判決后，雙方均未上訴。
　　律師評議
　　本案案情并不復雜，但律師在辦案過程中卻困難重重：首先，本案是多人訴訟的案件，原告是20位有相似遭遇的業主，提出相似的訴訟請求，因此法院合并審理案件，這給律師的工作帶來了不小的壓力。其次，在原、被告簽訂的合同中約定付款方式為買受人采取公積金貸款方式付款，由雙方委托案外人北京某房地產經紀有限公司代辦，案外人的存在為律師調查取證的工作加大了難度。再次，為了能夠更好更快的化解雙方矛盾，律師也代表被告方與原告的多位業主進行調解工作，試圖以更好更快的形式解決糾紛，這也使得律師的工作量增加了數倍。最后，律師作為被告方北京某房地產開發公司的代理人，不僅要維護開發公司的合法權益，更要維護開發公司的名譽，準備好充分的證據和充足的信心，這也讓律師承擔了很大壓力。律師在綜合分析案情后認為，被告已及時履行合同義務，原告未能按時完成貸款發放事宜，與被告無關，因此違反合同約定向被告支付違約金，原告無權要求返還。律師在與被告公司負責人協商后，提出相應的答辯意見和代理意見。
　　經過庭審，法院最終認可了我所律師的代理意見。即原告提供的證據并不足以證明其主張原告未能按照合同約定支付購房尾款的原因系被告延遲向其交付首付款發票。同時原告在逾期付款后，已經按照與被告在合同中的約定，承擔了相應的違約責任且已履行完畢，應視為原、被告雙方已達成合意。因此，因原告對其訴訟請求的依據不足，法院不予支持。
　　從本案中可以看出，作為合同的當事人，應當按照雙方在合同中的約定，按時履行己方應盡的全部合同義務，否則造成的違約責任需要自行承擔。另一方面，在履行合同義務的同時，應當留有相關證據，證明己方合同義務的履行行為和對方對履行結果的認可，這也避免日后發生糾紛時，造成舉證困難的難題。