物業(yè)管理服務(wù)中的訴訟實(shí)務(wù)探析

　　一、物業(yè)管理服務(wù)糾紛中業(yè)主委員會(huì)是否能夠作為訴訟的主體。
　　在眾多物業(yè)訴訟糾紛中，絕大多數(shù)是以業(yè)主委員會(huì)作為原告，起訴物業(yè)公司，要求物業(yè)公司履行法定或合同約定的義務(wù)。物業(yè)公司常用的抗辯理由即是業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有訴訟主體資格，不能作為訴訟當(dāng)事人參加訴訟。所以，業(yè)主委員會(huì)是否能獨(dú)立的作為民事訴訟主體，一直存在爭(zhēng)議。
　　筆者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)具備一定范圍內(nèi)的訴訟主體資格。若業(yè)主委員會(huì)在持有業(yè)主大會(huì)授權(quán)的情況下，作為訴訟主體，并無(wú)爭(zhēng)議。業(yè)主委員會(huì)在該種情況下能夠參與訴訟的依據(jù)是其訴訟擔(dān)當(dāng)。訴訟擔(dān)當(dāng)，是指本不是權(quán)利或者民事法律關(guān)系主體的第三人，對(duì)他人的權(quán)利或法律關(guān)系有管理權(quán)，以當(dāng)事人的地位，就該法律關(guān)系產(chǎn)生的糾紛而行使訴訟實(shí)施權(quán)，判決的效力及于原民事法律關(guān)系的主體。 而訴訟擔(dān)當(dāng)不但可以來(lái)源于約定，也可來(lái)源于法定。根據(jù)物權(quán)法及相關(guān)行政法規(guī)、司法解釋?zhuān)瑯I(yè)主委員會(huì)可以取得一定范圍內(nèi)法定的訴訟擔(dān)當(dāng)。而在各地的規(guī)范性文件中，也為業(yè)主委員會(huì)設(shè)定了一定范圍內(nèi)的訴訟主體資格。
　　如《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)<北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)（試行）>的通知》便規(guī)定：三、關(guān)于訴訟主體 7、業(yè)主委員會(huì)于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負(fù)責(zé)人（主任或副主任）作為代表人： （1）物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的； （2）業(yè)主大會(huì)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的； （3）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會(huì)的；（4）其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。
　　但為了盡可能滿(mǎn)足法律的要求，避免因程序性問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法立案成訴，業(yè)主委員會(huì)在作為原告提起訴訟時(shí)，應(yīng)保證業(yè)主委員會(huì)系依法成立，并取得了業(yè)主大會(huì)的授權(quán)。
　　二、物業(yè)服務(wù)公司在起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費(fèi)時(shí)，是否需要將書(shū)面催交前置
　　法律規(guī)定，經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。根據(jù)該規(guī)定，物業(yè)公司需履行書(shū)面催交義務(wù)，在業(yè)主仍不支付的情況下，才能到法院進(jìn)行訴訟。那物業(yè)公司在未進(jìn)行書(shū)面催交的情況下，法院是否會(huì)以該理由不予受理？實(shí)踐操作中，各地法院法官對(duì)此理解亦不盡相同。
　　筆者認(rèn)為，無(wú)論站在物業(yè)公司、業(yè)主還是法院的立場(chǎng)上，物業(yè)公司先進(jìn)行書(shū)面催交，對(duì)各方均是有利無(wú)害。首先，從物業(yè)實(shí)務(wù)的角度講，很多業(yè)主未及時(shí)支付物業(yè)費(fèi)，并不是惡意拖欠或?qū)ξ飿I(yè)公司服務(wù)不滿(mǎn)意，僅是因?yàn)橥浗毁M(fèi)或抱著反正沒(méi)催就先不交的態(tài)度，物業(yè)公司書(shū)面催交后，很大一部分拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主會(huì)將欠繳的費(fèi)用補(bǔ)足，這樣便可以很大程度上減少物業(yè)公司的訴累；第二，物業(yè)公司進(jìn)行書(shū)面催交，可以為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供一次溝通的機(jī)會(huì)，還可以為業(yè)主提供一定的寬限期和準(zhǔn)備期，符合法律的效率價(jià)值 ；第三，當(dāng)前存在大量的物業(yè)管理服務(wù)合同中業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的情況，如果物業(yè)公司前期先進(jìn)行書(shū)面催交，可有效避免法院淪為物業(yè)公司的催款工具，節(jié)省本來(lái)就十分緊張的司法資源。
　　因此，作為物業(yè)公司，在要求業(yè)主支付欠繳的物業(yè)費(fèi)時(shí)，應(yīng)按照司法解釋的規(guī)定，履行先期的書(shū)面催交義務(wù)。書(shū)面催交前置，不僅可以為物業(yè)公司節(jié)約成本，也可為將來(lái)訴訟提供充分的條件。同時(shí)，進(jìn)行書(shū)面催交，亦能夠中斷訴訟時(shí)效，防止物業(yè)費(fèi)因超過(guò)訴訟時(shí)效追索而被法院駁回。
　　三、在起訴追索物業(yè)費(fèi)的案件中，業(yè)主以服務(wù)質(zhì)量不合格要求核減物業(yè)費(fèi)，是否應(yīng)得到支持。
　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但是，在訴訟實(shí)踐中，法院若依該規(guī)定直接對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行核減，將存在諸多問(wèn)題。
　　首先，物業(yè)服務(wù)具有公益屬性，業(yè)主足額繳納物業(yè)費(fèi)是保證物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)、為業(yè)主提供合格服務(wù)的基礎(chǔ)。
　　其次，在物業(yè)糾紛案件的實(shí)際訴訟中，業(yè)主一般是作為物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費(fèi)案件的被告，很少有業(yè)主未被催要物業(yè)費(fèi)，而因物業(yè)公司履行義務(wù)不合格主動(dòng)起訴至法院的情況。因?yàn)樵谶@種案件中，業(yè)主很難提供足夠的證據(jù)證明物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量存在缺陷。而在沒(méi)有足夠證據(jù)支撐的情況下，法院不會(huì)隨意酌減物業(yè)費(fèi)金額。
　　再次，即使業(yè)主有足夠的證據(jù)，能夠證明物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不合格，然而法院并非評(píng)價(jià)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，無(wú)法科學(xué)地計(jì)算物業(yè)公司在履約過(guò)程中存在多大的瑕疵，亦無(wú)法將該瑕疵量化為應(yīng)扣減的物業(yè)費(fèi)。故法院在酌減的過(guò)程中，存在計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)上的缺失。
　　最后，因物業(yè)公司一般物業(yè)工作的服務(wù)對(duì)象并非唯一或特定的幾個(gè)業(yè)主，而是整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主。不同的業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有不同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，若法院在其中幾個(gè)業(yè)主訴訟抗辯過(guò)程中酌減了其應(yīng)交納的物業(yè)費(fèi)，必然會(huì)引發(fā)其他已經(jīng)交費(fèi)業(yè)主要求物業(yè)公司退費(fèi)的情況，誘發(fā)更多不穩(wěn)定因素。
　　綜上所述，法院在適用《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定時(shí)，應(yīng)綜合考慮各方面因素，不應(yīng)隨意核減物業(yè)公司應(yīng)收取的費(fèi)用，出現(xiàn)干預(yù)市場(chǎng)的行為。