由河南某公司拆遷補償案談企業在拆遷過程中的補償方案選擇

　　【案情背景】
　　河南XX冶金設備有限公司（以下簡稱冶金公司〉租用XX鑄造機械廠（以下簡稱鑄造廠，國有獨資企業）土地進行經營生產。后冶金公司通過受讓債權的方式在華融資產管理公司購得鑄造廠之債權本息合計7900萬元，同時獲得擔保該債權實現的鑄造廠所有房產、國有土地使用權的抵押權，后該抵押土地面臨拆遷。在拆遷補償談判過程中，政府只同意向冶金公司支付2000萬元，一攬子解決其與鑄造廠的債權問題及拆遷補償問題。冶金公司認為如果一攬子解決至少需要4000萬左右，后兩方談判陷入僵局，冶金公司以抗拆的方式拒絕搬遷，政府因為冶金公司拒絕搬遷，土地遲遲無法開發。
　　【律師工作】
　　律師接受冶金公司委托介入案件后，發現當地政府對拆遷的態度不明晰。于是律師建議冶金公司主動出擊，先在當地法院起訴鑄造廠，要求鑄造廠償還本金并査封了鑄造廠的房產及土地使用權。當地政府得知后，向當地法院中請鑄造廠破產。此時法院迫于壓力，依法中止了冶金公司對鑄造廠的訴訟。案件陷入僵局。此時律師對當時形勢進行分析，初步認為雖然冶金公司作為抵押權人，有權對鑄造廠房產及土地使用權行使別除權。但是如此操作，將使冶金公司與政府徹底決裂，不但上述債權的實現面臨不確定因素，而且將使冶金公司無法繼續在當地經營生產，而這將給冶金公司造成難以估量的損失。基于此，律師建議冶金公司應將該案件納入拆遷這一事件進行統一考量，并應將該債權糾紛與拆遷問題作為一個問題與當地政府協商。同時，律師分析，當地政府并不愿中請鑄造廠破產，因為如此操作，會導致鑄造廠2000多職工下崗，進而在當地引發一系列連鎖反應，甚至影響社會穩定。既然當地政府同意補償2000萬元，說明政府有解決這一問題的誠意，但政府不想在此基礎上再多出現金。如果冶金公司執意要求當地政府以現金方式補償4000萬元，則這一事件將徹底無法解決。
　　基于此經過與冶金公司數次交流，律師制訂了幾套現金加未來權益的補償方案：方案一，部分現金補償加土地置換加稅收優惠加政策支持的方式進行補償；方案二，部分現金補償加拆遷土地轉變土地用途并招拍掛后由冶金公司部分商業開發加稅收優惠價政策支持的方式進行補償；方案三，部分現金補償加土地置換加置換土地改變土地用途后由冶金公司部分商業開發加稅收優惠政策支持的方式進行補償。同時律師要求冶金公司制訂公司未來十年在當地的發展規劃，將公司未來投資規模，利稅數額，解決就業人數，對當地經濟貢獻等數據制作成冊，并通過各種途徑向當地政府傳達一個信息，即冶金公司要求拆遷利益的主要目的是為了在當地更好的發展，冶金公司愿意在當地繼續經營并為當地經濟再做貢獻。
　　后在冶金公司、律師、當地政府、鑄造廠的共同努力下，當地政府同意了冶金公司提出的一種拆遷方案。即當地政府現金補償冶金公司2000萬，此外當地政府為冶金公司在遠郊提供一塊工業用地供冶金公司建立廠房經營使用，同時政府相關部門給予冶金公司稅收減免、行政事業性收費減免及享受其他優惠政策。后各方以會議紀要的形式確定了冶金公司的拆遷利益，冶金公司也與當地政府簽訂了拆遷補償協議。冶金公司拿到拆遷補償款后完成了搬遷，繼續在當地生產經營。當地政府完成了拆遷，并將拆遷土地進行了開發。最終實現了雙贏的結果。
　　【律師解析】
　　生產企業的拆遷與個人拆遷的補償方案設計
　　方面存在一些不同，比如個人面臨拆遷時，重點考慮拆遷過程中能取得的現金利益，無須考慮與當地政府協調問題。但企業完全不同，企業未來經營過程中，仍需在工商注冊、稅收繳納、環保審批、消防檢査等各個方面與當地政府保持聯系，且政府在拆遷過程中同意支付的現金數額一般無法達到企業的要求，但政府又樂于接受在其職權范圍內給予企業稅收減免、行政費用減免、合作開發、土地置換等非現金補償方案。在這種情況下，當企業與當地政府就拆遷問題進行談判時，可以綜合考慮企業未來在當地的發展前景、拆遷款項等諸多因素后制定-個對本企業最為有利的靈活的拆遷方案。同時需要提醒的是，上述拆遷方案應當以書面協議或會議紀要、政府公文等書面方式確定下來，以明確各方權利義務。當然，非現金補償的方式亦存在一定風險，該風險主要來自于當地政府對于已形成書面文書的履行態度。如果當地政府未能依照約定履行合同義務，企業只能通過訴訟途徑維護自身權益。