岳運生主任--在線解答網友提問實錄

　　2005年7月15日（星期五）13：00-14：00時，我所岳運生主任作客新浪嘉賓聊天室，為網友解答商品房買賣中的相關法律問題。下為訪談全程實錄（本刊有刪節）： 　　主持人：各位新浪網友，歡迎你們光臨新浪嘉賓聊天室，我們邀請到嘉賓北京岳成律師事務所的岳運生律師給大家解答商品房買賣中出現的問題。岳律師你好，能不能給大家介紹一下貴所的基本情況？
　　岳運生：我們岳成律師事務所93年在黑龍江成立的，96年把總部遷到了北京，叫北京岳成律師事務所。我們所大概有60多名執業律師，還有一些實習律師，加起來100多位律師。從事的領域主要是一些訴訟業務以及一些法律顧問業務。訴訟業務涉及的領域比較寬，因為我們所的律師比較多，各個律師都有自己不同的專長，所以各方各面的業務都有涉及。
　　主持人：貴所已經成立十幾年了，歷史也算比較長的，您個人比較擅長什么樣的業務呢？
　　岳運生：因為我最開始學的是理工科，畢業也是分在一個建筑企業做技術員，后來學的法律做的律師。所以說我主要做的方向都是建筑工程、房地產這方面的法律業務。
　　主持人：我先給您提一個問題。商品房買賣中一般應該注意一些什么樣的問題呢？比較常見的糾紛發生在什么方面呢？
　　岳運生：是這樣的。現在買商品房對老百姓來講都是很重要的一件事情，都會花費大概有幾十年的工資才能買一套商品房。那么如果說買商品房首先應該注意什么，第一個是合法的房子，你得買合法的房產，不能買非法的房產。如何審核1個房子的合法性的問題，最主要的一個看一下它的五證。其中最主要的就是商品房的銷售許可證。有這個證其他四個都有了。五證是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）《商品房銷售（預售）許可證》。現在都可以在網上查到這個房地產項目是否有有效許可證。
　　另外你挑好了一套房子之后，到最后你搬進這套房子，辦產權證中間還有最重要環節。跟開發商簽訂一個商品房買賣的合同。因為很多人買房子的時候。可能看中了這個房子很多別的優點。開發商在做推銷的時候，肯定把很多的優點。很多的條件。吸引人的地方都對你進行了宣傳。在這里我就提醒廣大購房者，如果你對開發商推銷的這些優點以及這些好的方面，你最感興趣的，你在簽訂合同的時候把這些條件寫到合同里面去，不能僅憑開發商的口頭介紹，應該把它落到合同中去，這樣將來有了問題。才能最大程度保護你的合法權益。
　　在平時的工作中。有很多的當事人問我，我想買房子，北京的房產這么多，哪些房產比較好。根據我的經驗，要挑一個好的房子的話有這么幾步。
　　首先就是要捜集一下，您所感興趣的房產的信息，我想在CBD地區買房子，我就把CBD地區相關的房子的資料搜集齊全。首先信息上自己要掌握全一些，從這些信息中挑上幾個樓盤，你再實地去考察，再跟開發商進行接觸。再從售樓小姐的介紹，再進行比較，比較之后挑選樓盤。挑選之了后，你要審核開發商的合法性。以及我剛才提到的要注意的問題，把你所關心和感興趣的條件都落實到合同中去，這樣問題就不大了。
　　主持人：謝謝岳律師的介紹。現在咱們來回答一下網友提出來的問題。
　　網友：怎么避免我的繼母分得父親的房產？
　　岳運生：這個可能還涉及到一個婚姻法方面的問題。關于房產為這個問題的條件提的不是很明確。首先房產是誰的房產，如果是父親和他繼母婚后所取得的財產。就是父親跟他繼母的夫妻共同財產了，本來這個房子就有繼母的份額，就不存在怎么樣避免繼母分這個房產的問題。
　　第二個問題。如果這個房產是父親跟繼母結婚之前父親的個人財產，不是共同的財產。只是父親個人的財產；這個時候涉及到他父親去世了分遺產的時候。繼母會不會分得這個房產的問題，如果是他父親去世了，首先要按照遺囑繼承，如果父親對他這套房產有遺囑。就要按照遺囑來繼承；如果沒有遺囑，第一按照法定繼承；對于他父親來講。父親作為被繼承來講。第一順序的法律繼承人就是配偶。現在的繼母。子女。還有問這個問題的爺爺奶奶。他要想避免繼母分得他父親的財產話，那就應該只有個辦法了，他父親有一個遺囑。如果他父親百年之后，這個房產只允許他的子女來繼承，不能由他的繼母來繼承，有這么一個辦法。
　　網友：岳老師我收樓遇到了意想不到的問題。我買的商品樓，原先說是電梯樓。都是從地面停車場到各個樓層的，到我們買那一套樓的時候。說我們用的電梯都租了店鋪了。我們無法從停車場到電梯回家、只能繞道。對此我們感到十分的氣憤，認為受到不公平的待遇，買樓的時候，他們沒有告訴我們。我們怎么處理？
　　岳運生：這種情況下首先看合同怎么約定的。如果明確約定說這個電梯是從地下停車場可以直接到家的，這是開發商違法，你可以向開發商主張。他租給商鋪，影響合同的履行。如果合同里沒有的話。這個問題就不好說了。還是提醒大家，在買房子的時候。要把自己看重的條件寫到合同里面去，沒有寫到合同里的話，是很難得到保護的。
　　網友：房屋的實際面積與使用面積不符合怎么辦？99年我買了一套房子，辦理產權的時候，進行測繪。發現多了，這個面積應該如何計算呢？
　　岳運生：首先要看99年的合同是怎么約定的，合同有約定的首先按照合同的約定來辦；如果合同里面沒有約定的。按照最高人民法院的有關商品房買賣的司法解釋是這樣處理的，關于面積誤差比，在3％以內的。就是據實結算了。這個3％是含的，只要是3％之內就是據實結算。如果超過3％，如果你面積多了，你實際買100平米，最后給你105平米，是超出3％其中3％是按照單價來進行結算。多出來的產權歸業主所有，但是不需要向開發商交錢。如果是少于這個面積，你買100.最后給你90平米。這里面3％的那一部分也是據實結算。開發商退你錢，超出的部分開發商雙倍給你錢。你首先有權選擇退不退房，你選擇退房了，開發商就把你交的錢都給你。如果不退房的話，就按照剛才的辦法進行處理。
　　網友：開發商遲遲不辦理產權證，有什么辦法保護我的權利？我買的商品房按照合同的約定早就應該辦理產權證。但是開發商遲遲不辦理。我怎么保護自己的權益？
　　岳運生：首先你得跟開發商協商。如果協商不成的話，只能通過訴訟來解決了。開發商如果沒有按照合同約定的期限給你辦產權證。責任在他那一方的，屬于開發商違約。可以到法院起訴，追究開發商的責任。
　　關于這個我多說兩句，這些都是老版的商品房買賣合同出現的情況，從今年開始，北京市建委又擬定了一個范本。對這個問題有了一些約定，如果按照個新的合同范本簽定的合同這種事情應該能夠避免。
　　網友：結婚前共同買的房子，我出了70，她出了30，現在要離婚。房子怎么分割？
　　岳運生：這應該是夫妻的共同財產，原則上是平分的。但是離婚時法官分割房產還要考慮其他的一些因素。如夫妻雙方什么原因離婚的，是哪一方有過錯。有過錯那一方肯定要體現少分，不見得你出70，她出30，離婚的比例就按照三七分，除非在婚前有明確的約定，沒有的話。在離婚進行分割的時候。法官是綜合考慮各方面的因素來分割的，不會你出70就分得70，還要跟夫妻雙方導致離婚的過錯，還是誰撫養小孩，以及雙方收入的能力等等。要綜合各種情況。
　　網友：我朋友在去年買的房子，30首付，70按揭貸款現在欲轉手給我。應該辦理相關什么樣的手續呢？
　　岳運生：按揭貸款的手續就比較麻煩了。但是最主要的需要有兩個主體同意就應該可以辦了。-個是銀行。因為你從銀行貸款買的，這個房子是抵押給銀行的。銀行是抵押權人。你如果轉讓的話得讓銀行同意。如果銀行不同意，除非你把款付清了，就不需要征求銀行的意見了。可轉讓了。一般的情況下在你向銀行貸款的時候。開發商都是作為你的擔保人的，所以說你這個時候要轉讓房產的時候。還要開發商同意，如果開發商同意了。銀行同意了，這個手續就問問開發商和銀行怎么辦就好了。
　　網友：母親在房產證上寫我的名字，將來這個房產是我的嗎？
　　岳運生：房屋所有權證是房屋所有權的唯一的證據。只要沒有其他證據是其他人的，只要房產證上面是這個人的名字，那么法律就認定是他的。
　　網友：婚前一方購買的房子，如果婚后在房產證上加上了另外一方的名字。這個房子是屬手雙方共有財產嗎？
　　岳運生：首先看他們加上這個名字的真實意思表示是什么？為什么加這么一個人的名字。如果沒有其他的相反證據的話，作為一般人的判斷，既然你加上了另一方的名字，目的就是說這個房產要歸雙方共有。才會加上另一方的名字。這種情況下應該視為夫妻共同財產了。
　　網友：在房產交易中，什么情況可以認定為欺詐？可以適用雙倍的賠償，你們所有這種幫人買房的業務嗎？如果有的話，收費是多少？
　　岳運生：首先說欺詐的問題。民事行為中的欺詐主要指一方當事人告知對方虛假情況，或者是隱瞞一些真實情況來誘使對方當事人作出錯誤的表示，這種情況是欺詐。
　　具體到房屋買賣行為中，按照最高人民法院關于商品房買賣的司法解釋，如果開發商在你購買商品房的時候，沒有房屋銷售的許可證。或者他偽造一個房屋銷售的許可證。這就是比較典型的欺詐行為。
　　另外還有1種情況，開發商在賣你房子的時候。隱瞞這個房子已經抵押的情況。房子明明已經抵押了。不告訴你還賣給誰。或者說這個房子已經賣給別人了，一房兩賣的情況。還有就是說這個房子本身是拆遷補償的安置房。如果開發商有這種行為的話，法院就會認定為開發商是欺詐行為，在這種情況下你就可以要求雙倍的返還。
　　這個是比較常規的業務，老百姓都有買房子，尋求律師的幫助的時候。我們所也有這樣的業務。具體的收費辦法我們所都有，應該是根據買房的金額不同。略有不同。大概是幾千塊錢。
　　網友：純居住的小區里。我的鄰居在家里面辦公怎么辦？我是否有權利來維護自己的利益？開發商和物業應該承擔仟么樣的責任？
　　岳運生：這個問題比較復雜。各地規定的情況不-樣，據我所知廣東有明確的規定，居住的小區不允許用于商業用途。作為公司的辦公場所是不可以的。但是北京目前還沒有這么明確的規定。北京工商局規定你在居住小區里面有一些經營的范圍是受限制的。
　　網友：二手房買賣可否委托他人來辦理？
　　岳運生：現在也可以辦理，據我所知，二手房買賣中沒有要求房主或者購房者本人去。可以委托代理人。各個地方不一樣，有的地方需要本人去，這個得看什么區，什么情況，可以咨詢，房產交易中心，看看他們的要求是什么。
　　網友：房產過戶怎么辦手續呢？大概多長時間能夠辦好？
　　岳運生：房產過戶可能是二手房交易的手續了，各個區縣略有不同。但是應該都很快，只要你手續齊全。到房地產交易中心：到當地的稅務機關，把契稅等交齊各個區縣并不完全一樣。但是應該是一個月左右能辦得下來。
　　網友：我要結婚了，老爸說把房子分了吧，我想寫一份協議書，這種協議格式是什么？
　　岳運生：可能是分家的意思。那應該是全體成員就家庭財產的分割情況寫清楚。全體成員簽字就可以，各個家庭都不一樣。
　　網友：我的房子本應該5月底交工，后來開發商說6月底了，這個事情怎么處理？
　　岳運生：這屬于延期交房的情況，如果延期交房的原因屬于不可抗力，不屬于開發商違約。相反，如果不屬于不可抗力情形的。就是開發商違約。就按照合同里開發商承擔違約責任的規定來追究開發商的責任就可以了。
　　網友：如何鑒別房產證的真假呢？
　　岳運生：到房產交易中心或者是發證機關去査詢一下就可以了。
　　網友：我現在想購買一套二手房，但是中介公司說房屋中介交易稅必須由買房人付，說法對嗎？
　　岳運生：買賣雙方可以自行約定由買方或賣方承擔費用。
　　網友：我爸爸去世了，有一個繼母，他們結婚不到八年，現在剩下爸爸的房子，請問這個房子和財產如何分配？
　　岳運生：爸爸和繼母結婚之前的財產是個人的財產。結婚之后的財產應該是夫妻共同財產。應該是一人一半的，作為繼母。父親去世之后繼母是有繼承權的，如果父親沒有留下遺囑。繼母也有繼承權。和他父親的子女以及父親還健在的父母作為第一順序繼承人來平分遺產。
　　網友：單位分的房子，但自己又有房產證，這樣的房子能否抵押貸款，以什么樣的比例進行貸款份額呢？
　　岳運生：說明這個房子已經房改了。如果完全是自己的房產的話。就是屬于自己有所有權了。當然可以把這個房子抵押給銀行來做貸款，給銀行進行貸款。銀行會對這個房產進行評估，評估之后會有一個比例。這個比例應該不會超過你的房產評估之后值100萬，但是你從銀行貸款最多貸到70萬。各個銀行的情況不一樣，也得根據你房子的情況；可能有的銀行更低一些。
　　網友：我愛人去世了，我想把房子的名字改成孩子的名字。不知道到哪兒去辦理呢？
　　岳運生：改名字也是一種過戶了。也有一種可能性是繼承，這里也沒說清楚。是婚前財產，還是婚后財產，這個房子到底應該有幾個所有權人，是夫妻共同財產，還是只是他愛人生前的財產，不管怎么說，如果這個房產是被繼承的。如果除了這個孩子還有其他的繼承人的話，在其他繼承人一致同意的情況下，才能把這個房產改成孩子的名宇，具體辦理需要到房地產交易中心或發證機關。
　　網友：我購買的房屋已經入住，是沒有辦理產權過戶，如果現在我的房屋出現了意外。應該是由我自己來負擔。還是由原來的房主來負擔？
　　岳運生：這就涉及到風險轉移的問題了。一般地，房屋轉移占有即視為交付。除非在合同里面有另外的約定，例如將辦理產權證約定為交付條件。交付之后就是由實際占有人來承擔這個風險了。
　　網友：我到一家房地產開發公司看房的時候。看上了一間四居室，但又拿不定主意，售樓小姐告知可以簽一個售樓協議，交5萬元定金，房子可以保留兩個月。我兩個月之后可以簽合同。我與房地產簽訂了協議。一個月以后。我與丈夫來簽定合同的時候，被告知房子已經被賣給別人了，讓我選其他的。我當時非常的生氣。我該怎么辦？
　　岳運生：按照法律的規定應該是開發商的違約。他應該雙倍返還定金，你可以要10萬元，而不是你剛開始交的5萬元了。
　　主持人：這里還有很多網友的問題。由于時間的關系。不能一一作答了，今天就到這兒。