我國商品房地下車庫的產權歸屬

　　《中華人民共和國物權法（草案）》曾規定，會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。一時間，全國各地的開發商紛紛趕在《中華人民共和國物權法》正式出臺之前出賣地下車庫，準備撈上最后一把。2007年10月1日，《中華人民共和國物權法》正式實施，第74條對停車位、車庫的規定刪除了草案中的上述規定。顯然，地下車庫的權屬問題在理論上有著重大的爭議，人們從各種角度提出了不同的觀點。與此同吋，業主與開發商之間因停車位的權屬問題引發的糾紛也時有發生，但是全國各地對相同或類似案件的判決結果卻可能大不相同。探討最具代表性的商品房地下車庫的產權歸屬特別是在沒有約定或約定不明時的權屬問題無疑有著重要的理論及現實意義！
　　一、地下車庫的原始所有權人為開發商
　　1、地下車庫屬于建筑物的專有部分。
　　成為建筑物的專有部分所有權的標的必須具備構造上的獨立性和利用上的獨立性。
　　地下車庫具備構造上的獨立性。
　　構造上的獨立性又稱物理上的獨立性，系指一專有部分須與其他區分所有人的專有部分或共有部分有隔離的遮蔽設備，而此設備通常也需為建筑物本身的結構。在判斷地下車庫是否具備構造上的獨立性問題上，現在人們已經放棄了封閉性這個嚴格的標準，轉而采取觀念上的墻壁的見解。地下車庫雖不一定四面都有隔離設備，但其有固定的界限標明范圍，可以使人在觀念上將一部分與其他部分區分開來，具備作為所有權內容的適于從物理上加以獨立支配的構造，因此，從明確區分上看，構造上的獨立性已經獲得滿足。
　　（2）地下車庫具備利用上的獨立性。
　　利用上的獨立性又稱機能上的獨立性或經濟上的獨立性，指各區分部分需與一般獨立的建筑物相同，具有能滿足人們生活目的的獨立機能。能夠單獨使用并具有獨立的經濟效用。地下車庫能夠單獨滿足人們停放車輛的需求，顯然具有利用上的獨立性。有人以地下車庫內通常會有排水管等共用設備存在為由，主張地下車庫不具有利用上的獨立性。但實際上，首先，上述共用設備僅占地下車庫的很小的部分，其他部分完全能夠提供與獨立的建筑物沒有實質性差別的排他性使用機能；其次，其他區分所有人對共用設備的使用管理不會對地下車庫的排他性使用產生限制乃至防礙；再次，地下車庫所有人對地下車庫的使用不會對共用設備的保存及利用產生影響。可見，在地下車庫存在共用設備的情況下，其在利用上亦具有獨立性。
　　可見，地下車庫具備構造上及利用上的獨立性，屬于建筑物中的專有部分，而非歸全體業主或部分業主共有的共有部分。
　　2、地下空間權理論
　　空間權分為空間所有權與空間利用權兩種。空間所有權是指權利人依法對地表上下一定范圍的空間所享有的占有、使用、收益、處分的權利，空間利用權是指依法律或約定對地表之上的空中或者地表之下的地中一定范圍的空間享有的用益性民事財產權利。我國現行法律對空間權沒有作出明確規定，因而理論界一般借鑒國外土地所有權人即地表上下一定范圍內的空間所有權人的立法經驗，主張我國應從立法上確認土地所有權人的權利及于地表和地表上下一定范圍的空間。由于我國的土地屬于國家和集體所有，公司、企業、個人等主體只能享有空間利用權，而不能擁有所有權。國家、集體通常并不直接開發、利用空間，而是按照所有權與使用權相分離的原則，將空間利用權依法讓與公司、企業、個人等主體使用，因此，空間權的核心問題是空間利用權。
　　空間利用權屬于物權法上的用益物權，即權利人對地表上下一定范圍內空間的使用、收益并排除他人非法干涉的權利。其必須遵循物權法的物權法定原則、一物一權原則及公示公信原則。空間利用權主要包括以下幾方面內容：一、空間利用權的客體是地表上下一定范圍內的空間，至于該范圍有多大，一方面取決于建設、規劃等行政主管部門的規定，另一方面取決于地表上建筑物、附著物建造及使用所必須的空間；二、權利人必須按照建設、規劃等行政主管部門確定的用途使用空間；三、權利人享有獨立地支配一定的空間并排除他人非法干涉的權利。因物權法的一物一權原則，空間權一經設定，權利人就取得了獨占使用的權利，且這種權利可有效對抗第三人。
　　我國現行的《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》等法律、法規、規章明確規定國有土地使用權可以依法有償讓與法人單位和個人使用，但并未明確土地使用權人是否有權取得地表上下一定范圍內的空間使用權，當然也就沒有界定地表上下一定范圍內空間量的標準。對此問題，各國的空間權立法都沒有明確規定，通常是以滿足土地實際利用的空間為限，一般對土地開發作出15-20米的深度限制，以確保地鐵等公益設施的規劃建設暢通無阻。也就是說土地使用權人可因合法使用土地或依法律的明確規定而對所使用土地地表上下一定范圍空間享有使用的權利，該空間范圍依使用目的的不同而不同。若將空間用于種植，空間使用權的范圍應當包括地面之上植物生長的一切必要空間及地面下植物根系生長、為種植目的的鑿井汲水等所需的空間；若將空間用于建造建筑物，土地使用權人享有使用權的空間范圍應當是法律允許的建筑物的高度，以及建筑物基礎工程的穩固性所需的地下空間和建筑物通風透光所需的空間。但不能影響地鐵等公益設施的建設。
　　深圳市規劃國土局起草的《城市地下空間使用條例（送審稿）》規定：地表土地使用權已出讓或劃撥，并批準建設建筑物、附著物的，視為土地使用權人已取得該宗地地表以下至建筑物、附著物的最深基礎平面以上的地下空間權；除此以外的地下空間由政府依法出讓。該最深基礎平面的深度應滿足地面上建筑物、構筑物的基礎工程之穩固、安全的需要，應由建設、規劃等行政主管部門依照現代建筑理論技術來確定。深圳市的上述規定對我國將來的空間權立法有著重要的借鑒意義。由此，建筑物土地使用權人享有使用權的地下空間范圍可界定為：該宗地地表以下至建筑物、其他附著物的最深基礎平面以上一定深度的地下空間。
　　綜上，建造地下車庫的地下空間處于地表以下至建筑物、其他附者物的最深基礎平面以上，而這部分空間是土地使用權人即房地產開發商在地表上建造建筑物、其他附著物的基礎工程所必須的，在土地使界權效力所及的范圍之內。因此，建造地下車庫的地下空間的使用權屬于房地產開發商，地下車庫的原始所有權也應屬于開發商。
　　3、地下車庫初始化登記在開發商名下。開發商在取得土地使用權及相應的批準手續后，投資建造了地面建筑物及地下車庫等。
　　《中華人民共和國城市房地產管理法》頒布施行以來，商品房的產權登記工作開始進入規范化軌道。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第六款明確規定未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。所以開發商開發建設的商品房建成后，要首先登記確權之后才能對外銷售。現實中商品房的購買者，幾乎全部是委托開發商為其辦理所購房屋的所有權證書。他們甚至將提供所有權證書作為開發商的一項合同義務。于是，當開發商為購房者辦理權屬證書時，一方面要先以自己為所有權人申請初始登記，同時申請對初始登記予以注銷，為購房者申請轉移登記，申請登記的同時申請注銷。這說明地下車庫的初始化登記是在開發商名下的，從一個側面反映出地下車庫的原始所有權人應為開發商。
　　二、開發商與業主可通過約定確定地下車庫的產權歸屬
　　物權法作為私法的一個重要組成部分，亦應奉行私法領域的基本原理--自治。通過私法自治，能夠很好地協調各方利益，實現各種利益歸屬的最大化。關于地下車庫的問題，既然開發商首先取得了地下車庫的所有權，開發商當然可以與業主通過各同約定來對其有所有權的地下車庫予以處置，來體現其自身的意志和利益，這一點與普通物品所有權人對其物品的處置并無不同。《中華人民共和國物權法》第74條的規定為開發商和業主約定地下車庫的產權歸屬予以法律保障。
　　三、沒有約定或約定不明時地下車庫的產權歸屬
　　在開發商與業主沒有約定或約定不明時，如何確定地下車庫的產權歸屬呢？
　　（一）筆者對目前地下車庫權屬各觀點的評析
　　1、第一種觀點地下車庫是商品房的附屬設施，相對主物的商品房來說是從物。
　　該觀點是將商品房與地下車庫的關系視為是主、從物的關系，筆者認為其對商品房與地下車庫的法律關系界定是錯誤的，因而也會導致其對地下車庫權屬認定的錯誤。地下車庫與房屋的關系與電梯和建筑物之間的關系不同，地下車庫不僅具有使用面積和建筑面積，并且還可以離開地面上的房屋建筑物而獨立存在，具有作為所有權客體的物所必備的特性；從實物形態上看，地下車庫可以通過劃線與其他停車位相隔離，具有構造上的獨立性，還可以與地面上的房屋相分離而單獨使用，在空間上能夠個別的、單獨的存在，具有使用上的獨立性。因此，地下車庫與房屋之間不具有主、從關系，地下車庫不是房屋的附屬物，房屋的所有權轉移并不意味著地下車庫的所有權、使用權也一并轉移。
　　2、第二種觀點商品房出售后，開發商因不擁有土地使用權而喪失了對地下車庫的所有權。
　　該觀點認為，小區商品房出售后，其土地使用權亦隨之轉移給全體業主，土地使用權轉讓后，地下車庫的所有權也隨之轉讓。的確，地面上的建筑物、構筑物是隨土地使用權轉讓而一并轉讓的，但這僅指地面上的建筑物，并不包括利用地下空間建造的地下車庫，地下車庫是地下建筑物，不能適用上述一并轉讓的原則。因此，由于地下車庫構造上及利用上的獨立性，雖然在地面上的建筑物、附著物全部出售后開發商已不再擁有小區土地使用權，但仍然可以擁有地下車庫的所有權。
　　3、第三種觀點地下車庫的產權歸屬取決于建設成本是否分攤。
　　該種觀點認為，如果地下車庫的建筑成本已分攤到商品房的開發成本中，則其產權屬于全體業主，反之屬于開發商。這種觀點是不正確的。某一商品的制造費用是否計入另一商品的成本，不應成為所有權歸屬的判斷標準。例如，電視機生產廠商會將生產中廢品的費用計入產品的成本中，但法律上不能認定電視機的購買者亦享有廢品的所有權；電視機的生產線也會逐年通過折舊計入電視機的成本，法律亦不能據此認定在生產線折舊完畢后，生產線的所有權屬于該生產線生產出的電視機的全體購買者。
　　4、第四種觀點地下車庫的產權歸屬取決于建筑面積是否分攤。
　　該觀點認為，如果商品房的建筑面積已經分攤到商品房的公攤面積中，則其產權屬于全體業主，否則屬于開發商。該觀點是正確的，因為業主已經支付了地下車庫所占面積部分的相應對價。但有一點需要注意：根據建設部頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）第八條（公用建筑面積由以下部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室、以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積）、第九條（凡已作為獨立使用空間銷售或者出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積）的相關規定：通常情況下，地下車庫的建筑面積是不應分攤至商品房的公攤面積中的。
　　5、第五種觀點沒有約定或約定不明時應推定為業主共有。
　　該觀點認為，在開發商與業主就地下車庫的產權沒有約定或約定不明時，推定其產權歸業主共有。《中華人民共和國物權法（草案）》就采納了此觀點。但筆者并不認同該觀點，具體原因將在下面闡述。
　　6、第六種觀點沒有約定或約定不明時應推定為開發商所有。
　　該觀點認為，在開發商與業主就地下車庫的產權沒有約定或約定不明時，推定其產權歸開發商所有。該觀點是正確的，但應排除一種情況，即地下車庫的建筑面積已分攤到各個業主。具體原因將在下面闡述。
　　（二）筆者的個人觀沒有約定或約定不明時地下車庫原則上應歸開發商所有，除非其建筑面積已分攤到各業主。
　　上述各觀點從某一個方面講都有一定的道理，但筆者認為就地下車庫的產權歸屬開發商與業主首先可以通過簽訂《商品房銷售合同》或其他方式進行約定，雙方就此問題合意達成的結果是沒有爭議的。但當雙方沒有約定或約定不明時，地下車庫原則上應歸開發商所有，除非其建筑面積已分攤到各業主。
　　（三）原因分析
　　1、容積率計算方法
　　在建筑術語中，容積率為小區的建筑總面積占土地面積的比率。小區中，有的建筑物分攤土地使用面積，有的建筑物則不分攤土地使用面積，原則上只有計算容積率的建筑物才可以取得相應宗地土地使用權的面積份額。而一些共有的建筑物是不計算容積率的，如電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道等。因其沒有分攤到任何土地使用權的面積份額，所以不可能有獨立的房屋所有權和土地使用權，其權利只能依附于計算容積率的建筑物之上。當開發商將商品房住宅小區的房屋單元全部售出之后，不計算容積率的建筑物的權利將轉移給全體業主，歸全體業主共有。
　　因此，地下車庫的建筑面積如果分攤到了各業主，即該部分建筑面積已計算了容積率，那么在開發商與業主沒有約定或約定不明時，地下車庫的所有權應歸全體業主，否則，均應恢復其原始狀態，即歸開發商所有。
　　實踐中，地下車庫的建筑面積很少進行分攤，有些地區為了鼓勵開發商修建車庫，做出了地下車庫不計算容積率的規定。如《汕頭市市區住宅建設項目非經營性架空層及地下車庫容積率和報建費用計核暫行辦法》規定：地下車庫部分的建筑面積，不計算容積率，并免予征收相關報建費用。重慶市規劃局也修改了從2002年開始執行的將地上和地下建筑面積之和作為建筑總面積計算容積率的規定，地下車庫的建筑面積不計入容積率。
　　2、為業主共有的弊端
　　導致業主內部的不公平
　　當地下車庫所有權屬于全體業主時，由于業主大會和業主委員會組織機制上的限制，可能會對單個業主造成更多的經濟負擔和生活不便。由于我國目前尚做不到一戶一車位，即便是車庫所有權屬于全體業主，需要車位的業主也不應無償地使用車位，因為全體業主分攤購買的價值巨大的車庫不能由個別業主長期無償使用，否則必然是對不需要或不使用車位業主權益的損害。既然每一業主都為車庫支付了購買費用，該費用需通過向使用者收取租金或車位購買費的形式予以收回。在租賃車位的情況下，租賃關系的長期存在實質使地下車庫成為一種經營性資產，通過車庫這一經營性資產的運用，不使用車位的業主要收回公攤費用，只能以自己人賺自己人錢的方式賺取其他業主的車位使用費；而使用車位的業主在交付了公攤費用后仍然要支付車位租賃費。購買車位的情況亦如此。可見，車庫屬于全體業主的制度安排，對業主間的利益是有失公允的，而且在車庫使用過程中，因不停地存在利益博弈，會使業主間的關系更加復雜化。
　　導致開發商轉嫁成本開發商在建造地下車庫時是有專門投資的，要承擔額外的風險。若將車庫轉移給全體業主所有，開發商為實現其預期利潤，必將使羊毛出在羊身上，會通過提高房價等方式實現自己的利潤，最終損害的還是無車業主的利益。或想盡―切辦法將地下車庫約定為其所有，導致業主最終還是竹籃打水一場空。
　　不利于地下空間的開發利用我國現在停車位數量的不足還是一個普遍性的問題，若在沒有約定或約定不明時歸業主所有，必將影響開發商建造地下車庫的積極性，不利于地下空間的開發利用。
　　3、歸開發商所有便于操作。
　　若在開發商與業主沒有約定或約定不明時，地下車庫歸開發商所有，開發商可以根據實際情況決定或祖或售，可以最大限度地發揮地下車庫的作用而不導致業主間的矛盾，產生良好的社會效益，奏響和諧的音符。