《國有土地上房屋征收與禮償條例》解讀

　　《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《城市條例》）于2001年6月6日國務院第40次常務會議通過，并于2001年11月1日起施行，至今已經有10年的時間。在這10年中，我國的城市化進程進入了一個里程碑式的發展階段，全國各地從上到下都在進行著大規模的拆遷改造。在改善居住條件、發展經濟的同時，暴力拆遷、野蠻拆遷、釘子戶等社會問題也層出不窮。面對新的社會環境，《城市房屋拆遷管理條例》中的有關規定已經不能適應時代的要求。于是在百姓的殷切期盼下，國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《國有條例》）及時出臺，猶如一場及時雨，給紛繁復雜的拆遷工作帶來新的氣息，為解決拆遷中的各種問題提供了新的依據和準則。
　　《國有土地上房屋征收與補償條例》與《城市房屋拆遷管理條例》相比有哪些新的規定呢？又有哪些亮點呢？我們將在下文為您揭示。
　　亮點一：強拆必須由法院進行，政府不再作為強拆主體。
　　第二十八條第一款被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。
　　解讀：《城市條例》第十七條規定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。行政部門被賦予了強拆權，但行政部門在行使權利時往往都是將該權利委托給公司、企業來實施。而這些企業為了追求利益最大化，就會采取違法的甚至是犯罪的手段來達到拆遷的目的。全國各地的拆遷案件中，由此問題引發的糾紛占有相當大的份額。而這些暴力拆遷大大地激化了社會矛盾，給社會穩定造成極大的隱患。
　　《國有條例》十分明確地將強拆權賦予給人民法院，此舉對規范強制拆遷的程序和實體，對于把強制拆遷規范化、法制化將起到積極的作用。
　　亮點二：先補償，后搬遷。
　　第二十七條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
　　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
　　任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
　　解讀：據了解，條例兩次征求意見稿中沒有明文提出先補償、后征收，在正式出臺的條例中增加規定，把先補償、后征收作為一個原則確定下來。這樣規定的立法目的顯然是為了更好地保護被拆遷人的利益。拆遷主體在未與被拆遷人達成拆遷協議，未對被拆遷人進行補償的情況下，就不得進行拆遷。
　　另外，為了防止暴力拆遷，本條還禁止了在以往拆遷中經常發生的暴力行為，給拆遷企業設置了警戒線，使得拆遷行為有了基本的規范。
　　亮點三：明確補償標準，應優先保障住房第十九條第一款對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
　　解讀：拆遷糾紛的核心是拆遷補償的多少問題，而拆遷補償多少的核心是補償標準的問題。在過去幾年的拆遷中，對于應當以什么標準進行補償有過寬泛的意見，但在實際拆遷過程中，補償標準的制定十分混亂，因此導致了先拆后拆的不一致、此地拆與臨地拆的不一致，被拆遷人一頭霧水，由此導致了釘子戶的出現，繼而發生了暴力拆遷等違法行為。
　　此規定具有兩重意義：第一、明確了拆遷補償的基本標準，為各地各次拆遷的陽光操作提供了法律依據。第二、維護了被拆遷人的利益，保證了被拆遷人不會在拆遷后買不起房、生活水平不升反降，從而引發社會矛盾。
　　亮點四：不滿征收補償方案，政府應組織聽證。
　　第十條對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
　　房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
　　第二十條 房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
　　房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
　　解讀：新的規定與《城市條例》相比，大大的增加了補償定價的透明性和可操作性，從實體到程序保證了補償定價的科學性和公正性，從而可以有效的減少糾紛，化解矛盾。
　　亮點五：明確公共利益范圍，加強規劃調控。
　　第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
　　（一）國防和外交的需要；
　?。ǘ┯烧M織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
　?。ㄈ┯烧M織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災、減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
　?。ㄋ模┯烧M織實施的保障性安居工程建設的需要；
　　（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
　　（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
　　第九條依照本條例第八條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。
　　制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。
　　解讀：在《國有條例》草案征詢意見過程中，對于公共利益的范圍引發了激烈的爭論，是因為如果規范不當，在拆遷中就難免會發生以公共利益為借口損害百姓利益的現象，會使得拆遷陷入混亂。
　　《國有條例》對公共利益是什么，怎樣進行界定都做了明確的規范，此舉使得各地政府有法可依，使得被拆遷人不至于被蒙在鼓里，更加保護了被拆遷人的合法權利?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》總的立法精神是規范拆遷工作的各個環節，保護被拆遷人的合法利益，化解拆遷中的社會矛盾。從總體上講，該法比《城市房屋拆遷管理條例》更科學、更具體、更公正，為陽光拆遷、和平拆遷奠定了良好的基礎。但也應當看到，任何法律都不可能是完美無缺的，這部法律在拆遷工作的細節規定上和可操作性的規定上還需進一步的深化和細化。
　　希望該法在實施后，經過拆遷工作的實際檢驗，能夠不斷改進和完善，為我國的經濟的健康發展保駕護航，為不斷提高人民的生活水平做出貢獻。