關于房改房物業費承擔主體問題的思考

　　2008年以來，筆者作為某單位代理人參與了十多起物業費和供暖費糾紛的訴訟，先后在東城區人民法院、朝陽區人民法院、豐臺區人民法院、北京市第二中級人民法院參加了開庭審理。但同樣的案情在不同的法院卻得到了完全不同的判決，審理的法官對案件的認識也不一致，所以我現將此類案件的有關問題提出，以供各相關人士借鑒。
　　筆者的委托人是出售公用住房的某中央直屬單位（以下簡稱委托單位），在出售公房之前的1989年、1990年和1991年就本單位的300多套職工住房分別與三個物業管理公司簽訂了物業管理合同，委托這些物業公司對本單位職工住房進行物業管理，并代這些職工繳納物業費。
　　l996年開始，委托單位遵照國家出售公有住房的規定，向職工出售公房。此后，經過多次國家機構改革，委托單位和所屬機關和企事業單位脫鉤，原有住房的300名職工中，現在僅有20　　多名職工屬于該單位，其余的職工則分屬于其他十多個企事業單位。且在這些職工中還存在以下情況，有的職工將房屋上市出售，有的職工死亡后由其子女居住。但委托單位仍為其代繳物業費。
　　因此，在2006年委托單位分別向三家物業管理公司提出，因為原有300多套住房中只有少數住房的職工屬于本單位，按照政策委托單位只應負責本單位職工的物業費，并要主動交納了本單位職工的費用，要求重新簽訂物業管理合同，但均遭到三家物業公司的拒絕。2007年，三家物業公司分別向所在區人民法院起訴委托單位，追繳物業費。
　　在訴訟過程中，經兩個法院調解其中兩個物業公司與委托單位達成了調解協議，將已上市出售的房屋的物業費改由業主承擔，其余的仍由委托單位承擔；而另一個人民法院則完全支持了物業公司的訴訟請求，判令委托單位承擔合同約定100余套房屋的物業費。
　　2008年，委托單位分別起訴三家物業服務公司要求變更合同，主要變更委托戶數。其理由和根據如下：
　　物業費承擔主體問題，與物業費的構成是緊密相連的。從歷史看，1996年以前，建設部和各地方政府主管部門發布的物業費收費規定中，物業小區的中、大修費用，電梯改造費用等含在物業費中。而公房出售時，職工不交納公共維修基金，公共維修基金由售房單位從售房款中提取。如北京市在京價（房）字[1996]157號文件《北京市居住小區（普通）委托管理收費標準（試行）》和京價（房）字[1997]第196號文件《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》中規定，物業費項目中包含中修、大修和公共設施改造費。因此，北京市國土資源和房屋管理局《關于房改房上市后向產權人收取物業管理費的復函》（京國土房管物[2004]348號）按房改規定出售公有住宅樓房的單位負擔產權人交費項目，住戶負擔使用人交費項目。這完全延續了計劃經濟時期，公有住房物業管理非市場化，分別為產權單位自管和委托房屋管理單位管理兩種，公有住房的職工只支付衛生費的公有住房管理模式。
　　隨著房地產業的市場化，物業管理也越來越專業化。作為商品房，從出售之始，住戶就是擁有完全產權的產權人，業主在辦理產權證時，交納房價2％的公共維修基金，用于房屋大修、技術改造、中修等。北京市發改委的京發改（2005）2662號文件中規定，物業費的收費項目中不得再有中修、大修費和設施改造費用，這部分費用在公共維修基金中支付。那么，2006年后的物業費僅包含小區日常維護、修理、保安、清潔物業服務及設施維護保養費用，應由業主自己承擔。業主承擔這部分物業費后再由國家福利政策和社會制度決定，由職工持單據到所在單位據實報銷。而已售公房的物業費再由出售公房的單位交納，缺乏法律依據，出售公房單位應負責的僅是公共維修基金負責的中、大修費和技術改造費。
　　但是在我國，政策和法律的變化遠遠趕不上經濟的發展，2005年物業費的收費內容變化所帶來的收費主體的變化，在實踐中產生的矛盾，現在還沒有任何規范性文件加以規定，這就造成了一系列的問題。首先，有一些職工已去世多年，親屬為了不交物業費，不給死亡的職工辦理戶籍注銷手續和房屋產權過戶手續，這種行為造成國有資產流失。第二，在實踐中，即便出售公房單位按照原合同先替非本單位的購房人繳納了物業費，隨之也要找購房人的單位要回該筆費用，否則出售公房單位也沒有這筆費用的來源。這無形中造成了資源的浪費，有費用來源的單位無法行使繳費的權利和義務，而沒有費用來源的單位又被迫交納這筆費用，這無端的加重了出售公房單位的負擔和責任，使物業公司、出售公房單位、公房人、購房人的單位之間利益失衡，違反民法的公平原則。
　　正因為目前房改房的物業費的承擔主體的規定已不適應物業服務體制的發展，導致我代理該單位的案件在不同的人民法院的判決結果大不相同。值得慶幸的是，在兩個月前，我看到了北京市管理老住宅物業費將由公房購買人自行承擔的一個征求意見稿，說明有關政府部門已經注意到此類問題，準備填補政策空白。另從北京市高級人民法院《關于發布審理追索供熱費案件的若干意見的通知》中對供熱費交納主體是職工的單位而不是售房單位的規定中可以清楚的表明，住房消費性服務的費用支出，理應由職工單位承擔。
　　筆者建議房改房物業費承擔主體問題，在我國現行法律和政策上尚無明確規定，屬于立法空白。在實際案件中，人民法院應根據民法的公平原則進行處理，結合現實生活，由業主單位或業主本人承擔。