“擅自轉讓經濟適用房指標”被判無效案代理詞

　　案情簡介：李某與陸某系夫妻關系，兩人于2000年4月14日年登記結婚，陸某與鄭某系大學同學。2002年，鄭某有（想）購買經濟適用房的房號，但因其戶籍不在北京無法購買，因此其與陸某達成口頭協議，以陸某的名義辦理經濟適用房審批表，之后以陸某名義購買了北京市昌平區回龍觀鎮龍騰苑三區28號樓4單元502號房屋，房屋首付款由鄭某支付，該房屋由鄭某居住。陸某擔心李某不同意其將經濟適用房指標借給鄭耀迪，因此一直未將此事告訴李某。直到2007年，李某家面臨拆遷，需要經濟適用房指標，陸某不得以才將此事告訴李某。之后，李某、陸某與鄭某多次溝通，要求其騰房，但協商未果。
　　受李某的委托，我們代理了該案，以李某對房屋的共有權被侵害為由訴至北京市昌平區人民法院，要求確認陸某與鄭某間轉讓經濟適用房指標的行為無效、鄭某依法將房屋進行騰退。一審審理過程中，鄭某提出反訴，要求確認其與陸某間的口頭協議有效（口頭協議的內容為，鄭某出資將陸某有資格購買的經濟適用房、買下，待五年后符合國家規定轉讓條件時辦理產權過戶手續）。
　　二審法院認定，李某主張陸某將購買經濟適用住房資格轉讓他人的行為無效，理由充分，予以支持。故判決鄭某于判決生效后三十日內騰房，駁回鄭某在原審法院提出的反訴請求。
　　一審審理結果：
　　一審法院經審理作出判決，認為財產所一有權從交付之日轉移，被告陸某將經濟適用房指標轉讓他人，該行為雖屬無效，但原告李某的訴訟請求沒有事實及法律依據。關于反訴原告鄭某反訴的口頭協議，因我國法律規定民事法律行為可以附條件，并且本案爭議房屋已滿五年，符合過戶條件，故判決，駁回原告李某的訴訟請求，反訴被告李某、陸某將爭議房屋過戶至反訴原告鄭某名下。李某不服，提起上訴。
　　二審審理結果
　　二審法院認為，經濟適用房是政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房，而只有符合條件的特殊對象才能享受，經濟適用住房的購買資格具有專屬性，本案中陸某于2002年取得了購買經濟適用住房的資格，而鄭某不符合購買經濟適用住房的條件。關于鄭某提出的口頭協議，因為不能提供相應證據，法院不予認可。李某主張陸某將購買經濟適用住房資格轉讓他人的行為無效，理由充分，予以支持。故判決，鄭某于判決生效后三十日內騰房，駁回鄭某在原審法院提出的反訴請求。
　　以下是本案二審中的代理詞：
　　代理詞
　　尊敬的法官：
　　北京岳成律師事務所接受本案上訴人李某的委托，指派我們擔任其二審訴訟代理人出庭參與訴訟。本代理人受李某委托亦參加了本案的一審，對一審的判決結果，我們深表遺憾，因為判決存在諸多錯誤之處，主要有以下幾點：
　　l、一審法院剝奪上訴人在一審中作為原告的訴訟權利，判決主文中只字未對上訴人主張的事實和理由進行判定
　　一審法院在開庭過程中對上訴人是否知情一事進行了法庭調查，而且調查結果顯示，上訴人在2007年4月前，對2002年其丈夫陸某將經濟適用房指標借給被上訴人鄭某是不知情的（見2008年證實一審法院采信了被上訴人鄭某提供的短信、電子郵件作為證據，但手機短信表明的內容是：2002年，上訴人的丈夫陸某與被上訴人鄭某之間是借用經濟適用房指標的行為； 電子郵件的內容是：在2007年雙方爭議發生后，上訴人的丈夫陸某正是為了達到不喪失經濟適用房屋指標權益的目的，才急于將房屋過戶給被上訴人鄭某。
　　而一審判決認定的事實為：鄭某與陸某達成口頭協議，陸某用其北京市戶籍身份辦理了經濟適用房住房審批表。對4月28日開庭筆錄），但一審判決對上訴人陳述的事實和理由未作任何認定，回避對已查清的與上訴人請求有利的事實認定結果，從程序和實體上均忽略了上訴人作為原告的訴訟權利。
　　2、一審判決認定的基本事實缺乏證據
　　如何認定用其經濟適用房指標的行為，在本院認為部分，一審判決將雙方借用經濟適用房指標的行為定性為轉讓經濟經濟適用房指標的法律關系，從而確認了根本就沒有證據證實的所謂口頭協議的存在。
　　另外，被上訴人鄭某口頭協議的內容為：鄭某出資將陸某有資格購買的經濟適用房買下，待五年后符合國家規定轉讓條件時辦理產權轉移過戶手續。而事實上，北京市滿五年經濟適用房允許按市場價轉讓的相關規定是在2004年才出臺的，而被上訴人鄭某所述的口頭協議是在2001年，因此上訴人的丈夫陸某與被上訴人鄭某在2001年根本不可能作出五年后過戶的約定，這也從另一個側面證明了被上訴人主張的口頭協議其實是不存在的。
　　3、一審判決認定房屋的財產所有權從財產交付時轉移違反法律規定本案是關于不動產的糾紛，《中華人民共和國物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力；未經登記，不發生效力。而一審判決卻認為財產所有權從財產交付時轉移，理由是房屋在被上訴人的占有下，因此訴爭房屋的所有權已經屬于被上訴人。一審法院對本案法律關系認定和適用法律規定明顯是錯誤的，從而導致了最終判決的錯誤。正是基礎打歪了，梁也就不正了，一審判決因此也就走上了法律的歧途。
　　4、一審法院已確認經濟適用房指標轉讓無效，又認定上訴人的訴訟請求沒有事實及法律依據是錯誤的。
　　根據《中華人民共和國民法通則》第五十八條的規定；無效的民事行為，從行為開始就沒有法律約束力。而對無效民事行為的處理方式，民法通則和合同法均規定為： 因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。一審法院已經認定經濟適用房指標轉讓行為無效后，應當判令被上訴人依法將因該無效行為取得的房屋騰退，返還給上訴人，但一審法院卻認為上訴人的訴訟請求沒有事實及法律依據是錯誤的。
　　5、一審法院認定無效的民事行為可以附條件生效是錯誤的
　　《中華人民共和國民法通則》第54條規定： 民事法律行為是公民或者法人設立、變更、終止民事權利和民事義務的合法行為。該法第六十二條規定： 民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效。而一審判決把上訴人的丈夫陸某和被上訴人鄭某之間無效民事行為歸于合法民事行為，進而說成是民事法律行為，這不符合最起碼的邏輯，更不用說法律規定了。無效民事行為是民事行為，不是民事法律行為。這不是文字上的字面差別，而是國家對有效行為和無效行為的法律后果的規定是完全不同的。
　　當事人之間的無效行為導致因該行為獲取利益無法實現，任何一部法律都不會讓無效民事行為在所附條件成就時生效，更不會讓雙方履行所附條件成就的無效民事行為。更何況上訴人的丈夫陸某和被上訴人鄭某之間根本就沒對產權過戶問題有過任何約定。
　　6、房屋不具備過戶的條件一審人民法院認定所購房屋已經滿五年，符合辦理過戶條件，等于說本案被上訴人的無效行為變成了效力待定行為。代理人認為，判決使本案上訴人因此失去了屬于自己的經濟適用房，如果此風一開讓眾多不當利益者從中獲取非法利益，其社會影響很令人擔憂。
　　根據經濟適用房的相關管理規定，經濟適用房滿五年的可以按市場價出售。本案中，上訴人的丈夫陸某和被上訴人鄭某之間，就如何出售訴爭房問題未達成過任何協議。因此一審法院等于為上訴人和被上訴人訂立了一個無任何實質內容的房屋買賣協議，連這個協議按什么價格履行，一審判決都沒有明確，因此雙方根本不具備過戶的條件。
　　綜上，一審判決不但是認定事實錯誤；而且判決前后矛盾，違反基本邏輯；判決的內容違反法律規定。請二審法院依法予以改判，支持上訴人的上訴請求，駁回被上訴人的反訴請求。
　　謝謝法官。