作者:本站 來源:本站 瀏覽次數:3021 添加時間:2006-6-8 23:36:24
為當事人提供法律咨詢是律師業務中最大量、最基本的一項工作，但在很多人的眼中，這是一件費時費力又收益頗低的事情，既沒有舌戰法庭那么痛快，也沒有角力談判桌那么具有挑戰性，因此有的律師對這項工作往往很不以為然。其實，正是這些繁瑣而平常的事務，恰恰體現了一個律師的業務基本功，并在很大程度上影響當事人對律師的認識和評價。
筆者作過很多法律咨詢，深感這項工作對律師的要求相當高。有時律師在幾十分鐘解答的問題，對當事人可能產生巨大影響，使當事人依照律師提供的建議挽回幾十萬元甚至上千萬元的經濟損失。例如，筆者曾經接待過這樣一件咨詢：1995年初，北京某公司在沿海某縣購得一塊集體所有的土地進行房地產開發，待房屋建設到三分之一、公司準備預售房屋時，被當地政府有關部門確認為是違法開發行為，不準預售其房屋，因為按照我國法律規定，集體所有的房屋不能直接用于房地產開發，只有在依法取得的國有土地上才能進行房地產開發。時至今日，該公司既不能繼續建樓也不能銷售，幾千萬元的投資無法回收，急欲找出解決問題的方案。對于這樣的咨詢，如果按照一般的思路，告訴當事人應該到當地法院狀告集體土地所有者，要求其返還地價款，賠償公司的損失，也不能算是一個失職的律師。但筆者當時沒有這樣簡單地答復當事人，而是進一步詢問前來咨詢的公司負責人:購買集體土地搞房地產開發屬于違法，你們與對方當時是否知情？ 公司負責人回答:都知道。但當時抱著僥幸的心理，想打擦邊球，沒想到沒有打好。接著筆者又詢問了地皮的具體位置、周圍狀況、當地房地產市場的狀況。公司負責人講:這塊土地的位置非常好，增值潛力很大。隨后又了解到集體土地所有者一方已將賣地所得價款用于村辦企業投資，目前村辦企業瀕臨破產倒閉。了解上述情況后，筆者提供了以下咨詢意見:
（1）該公司與村委會簽訂的購買集體土地使用權的合同違反法律規定，應屬無效合同。（2）訂立無效合同雙方當事人都有過錯，因此如果向法院提起訴訟，法院只能判決村委會賠償公司的部分損失。
（3）村委會已將收取的地價款用于其他投資，且投資已近失敗，因此村委會極有可能無力返還公司地價款及賠償損失，即使法院判決村委會承擔返還和賠償責任，業已無法得到實際執行。鑒于此，采用訴訟方式可能一分錢投資也不能收回。比較可行的方案是:要積極與當地政府進行溝通和協調，并陳述利害，積極爭取當地政府依法先將集體土地征收國有，然后再出讓給公司。采用這種方案，雖然公司尚需向國家支付一筆不少的土地出讓金，但由于該地塊增值潛力大，投資前景看好，公司取得土地的合法使用權后，可盡快銷售房地產，收回投資實現贏利。因此這筆新的投入是值得的。后來的實踐表明，這個咨詢意見對當事人確實是有幫助的，經多方協調，該公司現在已經獲得征用土地的批準。
有時錯誤的或不恰當的咨詢意見，也可能使當事人誤入歧途，給當事人造成損失或使當事人錯失投資良機。因此，律師在向當事人提供法律意見時，一定要嚴格以事實為依據，以法律為準繩，不可信口開河、隨意發揮 ，但也要對癥下藥，在法律規定的框架內靈活運用法律，為當事人提供最有效的法律意見。特別是在房地產法律業務中，能全面把握我國繁雜的房地產法律、法規，作為律師來說是非常不易的。通過房地產法律咨詢工作，律師能夠接觸到各種各樣的問題，從落實城鎮私房、華僑房產政策，到農村宅基地糾紛，從房地產租賃、轉讓、抵押等相關法律規定到辦理房地產開發手續，涉及到與房地產有關的法律、法規和政策的方方面面，這對于提高律師的業務知識、水平和能力而言，是大有裨益的。
認真對待每一次咨詢，就是把握了一個提高自身業務知識和能力的實踐機會，同時，也是打開了一扇取信于當事人、發展業務的窗口。此中以小見大，唯有心人大有可為。
(責編:袁雪)
